Ordre de reprise de possession |
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Sous-Section 8.3 |
Ordre de reprise de possession – Non-paiement ou retard de paiement du loyer |
| Définitions | Audience : réunion où un locateur et un locataire soumettent à un préposé des précisions sur leur affaire pour qu’une décision soit prise sur leur réclamation ou leur demande. Avis de résiliation : avis écrit, donné par un locateur ou un locataire, de mettre fin à une location. Commission de la location à usage d’habitation : commission qui entend les appels relatifs à des décisions de la Direction ou les ordres émanant de cette dernière. Convention de location: contrat entre un locateur et un locataire qui énonce les règles de base de résidence du locataire dans une unité locative. Ce contrat peut être écrit, verbal ou implicite. Demande d’ordre de reprise de possession : formulaire que remplit un locateur pour demander à la Direction de rendre un avis de résiliation exécutoire et d’enjoindre un locataire de déménager. Sur la demande, le locateur peut également réclamer un loyer impayé ou toute autre indemnisation. Entente par la voie de la médiation : document écrit qu’un préposé à la médiation prépare pour décrire une entente entre un locateur et un locataire. Une entente par la voie de la médiation est de nature confidentielle. Il ne s’agit pas d’un document public. Habitation subventionnée : aux fins de cette section, une habitation subventionnée est une unité locative dont le montant du loyer est basé sur le loyer du locataire. Médiation : processus confidentiel auquel recourt la Direction pour inciter et aider les locataires et les locateurs à discuter des problèmes, à envisager les solutions possibles et à aboutir eux-mêmes à une entente. La médiation peut avoir lieu dans le cadre de réunions, de conférences téléphoniques ou de conversations téléphoniques personnelles. Ordre de reprise de possession : ordre écrit, émis par la Direction, qui rend un avis de résiliation exécutoire. Le locataire doit quitter l’unité locative à la date fixée ou avant. Ordre de reprise de possession conditionnel : ordre écrit, émis par la Direction, qui rend un avis de résiliation exécutoire si un locataire ne respecte pas une condition précise. Exemple: Un locataire doit deux mois de loyer. Le locateur demande un ordre de reprise de possession. Avant l’audience, le locataire paie un mois de loyer. Le locataire promet de payer le solde dans une semaine. La Direction émet un ordre de reprise de possession conditionnel qui enjoint le locataire de quitter les lieux s’il ne paie pas le loyer à la date fixée ou avant. Retard habituel de paiement: le loyer est payé après l’échéance, sans motif valable, au moins trois fois pendant une année ou pendant la période d’une convention de location de durée déterminée. |
| Politique | Un locateur peut :
<><><><> Lorsqu’un locateur demande un ordre de reprise de possession, il doit se servir du formulaire de demande fourni par la Direction. La Direction n’accepte pas les demandes présentées sur d’autres formulaires. <><><><> Si un locateur demande un ordre de reprise de possession, il doit indiquer les mois de loyer et la somme que le locataire lui doit. Le locateur doit également remettre à la Direction une copie de l’avis de résiliation. Si le locateur veut obtenir un ordre de reprise de possession en raison d’un retard habituel de paiement, le locateur doit également le mentionner dans sa demande. <><><><> Le locateur peut également réclamer des arriérés de loyer, des dommages ou toute autre forme d’indemnisation. <><><><> Un locateur peut faire une demande d’ordre de reprise de possession au bureau de la Direction le plus proche. La Direction tient des audiences à Winnipeg, à Brandon et à Thompson, ainsi que dans d’autres centres judiciaires de la province. La Direction décide où aura lieu l’audience. Cette décision dépend de l’emplacement de l’unité locative et de l’adresse du locateur et du locataire. En général, la Direction fixe une audience dans le centre judiciaire le plus proche de l’unité locative. Un locateur peut demander d’avoir son audience en dehors du centre judiciaire le plus proche. La Direction acceptera ce type de demande si cela semble juste pour toutes le locateur et le locataire. <><><><> Si un locateur demande un ordre de reprise de possession, il doit payer à la Direction des frais non remboursables. <><><><> Si un locataire propose de payer le loyer et les frais de dépôt après que le locateur a fait une demande d’ordre de reprise de possession, le locateur peut:
<><><><> Si un locataire paie le loyer après que le locateur a fait sa demande d’ordre de reprise de possession mais qu’il ne paie pas les frais, la Direction peut néanmoins accorder au locateur un ordre de reprise de possession. Toutefois, la Direction n’accordera l’ordre de reprise de possession que si le locataire a habituellement payé son loyer en retard. <><><><> La Direction peut émettre un ordre de reprise de possession si un locataire:
La Direction n’accordera pas un ordre de reprise de possession si l’avis de résiliation d’un locateur n’est pas valide. Exemple: Un locateur donne à un locataire un avis de quitter les lieux parce qu’il n’a pas payé son loyer. L’avis du locateur ne contient pas les renseignements requis et le locateur ne mentionne pas au locataire son droit de contester l’avis. L’avis du locateur n’est pas complet, donc pas valide. La Direction n’accorde pas l’ordre de reprise de possession. <><><><> Parfois, le loyer d’un locataire est payé à même la source de revenu et envoyé directement au locateur. Exemple: L’employeur d’un locataire déduit le paiement du loyer du chèque de paie du locataire et l’envoie directement au locateur. Si le loyer est payé en retard, cela échappe peut-être au contrôle du locataire. Dans ce cas, la Direction peut émettre un ordre de reprise de possession conditionnel. La Direction ne procédera de la sorte que dans les cas suivants:
<><><><> Quand la Direction décide d’une demande fondée sur un retard habituel de paiement, elle peut tenir compte des éléments suivants :
<><><><> Si un locataire vit dans une habitation subventionnée et ne paie pas son loyer, le locateur peut lui donner un préavis et demander à la Direction un ordre de reprise de possession. La Direction est habilitée à traiter ce genre de conflit. Toutefois, si la manière dont le locateur de l’habitation subventionnée calcule le loyer du locataire fait l’objet d’un conflit, la Direction ne peut décider quels chiffres de revenu peuvent servir au calcul du loyer. Le locateur ou le locataire peut demander à la Cour du Banc du Roi une ordre déclaratoire sur la fixation du montant du loyer. <><><><> Un locateur peut demander à la Direction un ordre de reprise de possession si un ancien gardien d’immeuble ou employé ne déménage pas après avoir reçu un avis de résiliation. La Direction peut accorder un ordre de reprise de possession. Mais si le locateur réclame une indemnisation de loyer et si le montant du loyer que le gardien d’immeuble est censé payer n’est pas mentionné, la Direction n’émettra pas d’ordre enjoignant l’ancien gardien d’immeuble ou employé de payer le loyer. Exemple: L’ancien gardien d’immeuble reste dans l’unité locative après avoir mis fin à son emploi. L’ancien gardien d’immeuble ne paie pas de loyer. Le locateur lui donne un avis de non-paiement du loyer. L’ancien gardien d’immeuble ne déménage pas, donc le locateur demande un ordre de reprise de possession. Lors de l’audience relative à l’ordre de reprise de possession, ni le locateur ni l’ancien gardien d’immeuble ne peut indiquer le montant réel du loyer que l’ancien gardien d’immeuble doit payer. En l’absence de renseignements clairs, la Direction n’enjoint pas l’ancien gardien d’immeuble de payer le locateur. Toutefois, le gardien d’immeuble doit évidemment payer une somme pour demeurer dans l’unité. Comme l’ancien gardien d’immeuble n’a pas respecté cette obligation, la Direction accorde au locateur un ordre de reprise de possession, mais n’émet pas d’ordre d’indemnisation. <><><><> La Direction prend une décision sur la demande d’ordre de reprise de possession lors d’une audience. Après l’audience, la Direction peut émettre deux ordres. L’ordre de reprise de possession enjoint le locateur de quitter l’unité locative pour une date précise. Le locataire a sept jours pour en appeler de l’ordre de reprise de possession à la Commission de la location à usage d’habitation. L’autre ordre enjoint le locataire de payer au locateur une indemnisation pour les arriérés de loyer ou pour les dommages. Le locataire a 14 jours pour en appeler de l’ordre. <><><><> Remarque: À compter du 1eraoût2014: Cela signifie que si un locateur ou un locataire ne participe pas à l’audience, il doit obtenir une «permission», c’est-à-dire une autorisation d’appel, de la Commission de la location à usage d’habitation pour interjeter appel relativement à l’ordre. La personne souhaitant demander une autorisation d’appel doit fournir des preuves montrant pourquoi elle n’a pu prendre part à l’audience à la Commission dans les délais d’appel prescrits et payer des frais de dépôt. L’autorisation d’appel peut être accordée si la personne peut prouver:
Si l’autorisation est accordée, la personne n’a pas à payer de frais de dépôt supplémentaires pour interjeter appel de l’ordre. <><><><> Si la Direction accorde un ordre de reprise de possession, elle enjoint généralement le locataire de quitter les lieux à une date précise ou avant, et ce, sept jours après la date à laquelle elle a émis l’ordre de reprise de possession. Exemple: La Direction émet un ordre de reprise de possession le 20 mars. Elle enjoint le locataire de quitter les lieux le 27mars ou avant. Un préposé à l’audience peut à son gré accorder un délai plus long s’il le juge opportun. <><><><> Avant une audience, un locataire peut payer une partie du loyer en souffrance. Il peut également promettre de payer le solde dans quelques jours ou semaines. Dans ces cas-là, la Direction peut émettre un ordre de reprise de possession conditionnel. <><><><> Quand un locateur dépose une demande d’ordre de reprise de possession, il ne connaît pas l’état final de l’unité locative. Un locateur peut donc demander à la Direction de ne pas appliquer le dépôt de garantie à l’ordre d’indemnisation. Après le départ du locataire, le locateur peut réclamer des dommages ou des frais de nettoyage. Si le locateur doit déposer une autre réclamation, il n’a pas besoin de payer d’autres frais. <><><><> Lorsque la Direction accorde un ordre de reprise de possession pour des arriérés de loyer, elle enjoindra également le locataire de payer le loyer. Si le locateur réclame des frais de retard de paiement, la Direction calcule les frais jusqu’à la date de l’audience comprise, à concurrence de 100 $. Exemple no 1 : Le loyer du locataire est exigible le premier de chaque mois. Le locataire ne paie pas son loyer du mois d’août et ne déménage pas après avoir reçu l’avis du locateur. Le locateur demande un ordre de reprise de possession. La Direction tient une audience le 5 septembre. La Direction accorde des frais de retard de paiement de 80 $. Cette somme comprend 10 $ pour le 1er août, et 2 $ par jour depuis le 2août compris jusqu’au 5 septembre compris. <><><><> Si un locateur réclame des intérêts sur une demande d’ordre de reprise de possession et si la Direction l’accorde, la Direction accorde généralement des intérêts sur le loyer à un taux antérieur au jugement à compter de la date où le loyer était exigible pour la première fois jusqu’à la date de l’ordre. La Direction peut également accorder des intérêts sur le loyer au taux postérieur au jugement, à compter de la date de l’ordre et jusqu’à ce que le loyer soit payé. <><><><> Lorsque la Direction émet un ordre de reprise de possession, elle enjoint le locataire de déménager à une date précise ou avant. La Direction enjoint le locataire de verser tout loyer impayé et peut également lui ordonner de payer des frais quotidiens d’utilisation et d’occupation jusqu’à ce qu’il quitte l’unité locative. Exemple: Un locataire doit le loyer d’avril et de mai. Le loyer mensuel, qui s’élève à 500 $, est exigible le premier jour de chaque mois. Le locateur fait une demande d’ordre de reprise de possession. La Direction enjoint le locataire de déménager au plus tard le 20 mai. La Direction enjoint le locataire de verser au locateur l’indemnisation de 500 $ pour le loyer du mois d’avril. La Direction enjoint également le locataire de payer 16,44 $ par jour pour l’utilisation et l’occupation à compter du 1ermai et jusqu’à ce qu’il déménage. Lorsque la Direction enjoint un locataire de payer des frais quotidiens d’utilisation et d’occupation de l’unité locative, la Direction applique la formule suivante pour calculer le taux de ces frais : Loyer mensuel x 12 Si la Direction émet un ordre de reprise de possession, elle fixe une date limite pour l’exécution de l’ordre. Un locateur qui reçoit un ordre de reprise de possession pour non-paiement de loyer a 90jours à compter de la date où le locataire est censé déménager pour déposer l’ordre à la Cour du Banc du Roi. Exemple: La Direction accorde à un locateur un ordre de reprise de possession pour non-paiement de loyer et enjoint le locataire de déménager au plus tard le 30 juin. Le locateur peut déposer l’ordre de reprise de possession à la Cour du Banc du Roi jusqu’au 28septembre compris. |
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Sommaire |
Le locateur fait une demande d’ordre de reprise de possession, et la Direction fixe une audience. En fonction des renseignements fournis lors de l’audience, un préposé rend une décision et émet un ordre. |
Étapes▼ |
1.Un locateur demande un ordre de reprise de possession et paie les frais. 2.La Direction fixe une audience et donne au locateur copie de la demande d’ordre de reprise de possession pour ses dossiers, et copies de la demande pour chaque locataire. La demande précise la date et l’heure de l’audience. Le locateur doit donner au locataire avis de l’audience au moins cinq jours avant la date de l’audience. 3.Si un locateur ne peut donner l’avis d’audience au locataire, il peut demander par écrit une signification substitutive ou une nouvelle d’audience. 4.Avant l’audience, un préposé à la médiation peut communiquer avec le locateur et le locataire pour voir s’ils peuvent s’entendre pour prolonger ou résilier la location. Si le locataire doit un montant de loyer, le locateur peut consentir à maintenir la location tant que le locataire paie le loyer. Le préposé à la médiation peut préparer un échéancier de paiement. 5.Si la médiation ne réussit pas, un préposé à l’audience suit les étapes prévues pour les audiences (Voir Audiences à la partie 11). 6.Il peut arriver qu’un locataire reçoive un avis d’audience, mais qu’il déménage avant la date de l’audience. Dans ce cas, le préposé à l’audience peut néanmoins émettre un ordre basé sur toute réclamation d’indemnisation. 7.Le préposé à l’audience rend généralement une décision dans les deux jours ouvrables qui suivent l’audience. La décision est envoyée par messagerie ou par courrier prioritaire au locateur et au locataire. Si le locateur ou le locataire en appelle de l’ordre de la Direction, l’ordre est suspendu. Ceci veut dire que l’ordre de la Direction n’est plus exécutoire et ne peut être exécuté à la Cour du Banc du Roi. Remarque: À compter du 1eraoût2014: Cela signifie que si un locateur ou un locataire ne participe pas à l’audience, il doit obtenir une «permission», c’est-à-dire une autorisation d’appel, de la Commission de la location à usage d’habitation pour interjeter appel relativement à l’ordre. La personne souhaitant demander une autorisation d’appel doit fournir des preuves montrant pourquoi elle n’a pu prendre part à l’audience à la Commission dans les délais d’appel prescrits et payer des frais de dépôt. L’autorisation d’appel peut être accordée si la personne peut prouver:
Si l’autorisation est accordée, la personne n’a pas à payer de frais de dépôt supplémentaires pour interjeter appel de l’ordre. |
| Formulaires et modèles de lettres |
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| Renvoi | Pour toute précision sur une résiliation de location, voir l’Avis de résiliation à la partie 7. Pour tout renseignement sur les frais de retard de paiement, voir la partie 2. L’Exécution d’un ordre de reprise de possession figure dans cette partie. Pour tout renseignement sur la modification d’un ordre, voir la partie 11. Les Audiences sont traitées à la partie 11. Pour tout renseignement supplémentaire sur les frais de dépôt et les frais et les intérêts, voir la partie 12. |
| Élaboration de la politique |
Septembre 1992 |
| Dernière révision |
Février 2024 |
| Autres ressources |
Néant |
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