Direction de la location à usage d'habitation

Section 8

Ordre de reprise de possession

Sous-Section 8.4

Ordre de reprise de possession – Le locataire ne remplit pas ses obligations (autres que le paiement du loyer)

Législation

a. 154, Loi sur la location à usage d’habitation
a. 23, Règlement sur la location à usage d’habitation

Audience : réunion où un locateur et un locataire soumettent à un préposé des précisions sur leur affaire pour qu’une décision soit prise sur leur réclamation ou leur demande.

Avis de résiliation : avis écrit, donné par un locateur ou un locataire, de mettre fin à une location.

Commission de la location à usage d’habitation : commission qui entend les appels relatifs à des décisions de la Direction ou les ordres émanant de cette dernière.

Convention de location: contrat entre un locateur et un locataire qui énonce les règles de base de résidence du locataire dans une unité locative. Ce contrat peut être écrit, verbal ou implicite.

Demande d’ordre de reprise de possession : formulaire que remplit un locateur pour demander à la Direction de rendre un avis de résiliation exécutoire et d’enjoindre un locataire de déménager. Sur la demande, le locateur peut également réclamer un loyer impayé ou toute autre indemnisation.

Entente par la voie de la médiation : document écrit qu’un préposé à la médiation prépare pour décrire une entente entre un locateur et un locataire. Une entente par la voie de la médiation est de nature confidentielle. Il ne s’agit pas d’un document public.

Médiation : processus confidentiel auquelrecourt la Direction pour inciter et aider les locataires et les locateurs à discuter des problèmes, à envisager les solutions possibles et à aboutir eux-mêmes à une entente. La médiation peut avoir lieu dans le cadre de réunions, de conférences téléphoniques ou de conversations téléphoniques personnelles.

Ordre de reprise de possession : ordre écrit, émis par la Direction, qui rend un avis de résiliation exécutoire. Le locataire doit quitter l’unité locative à la date fixée ou avant.

Un locateur peut :

• donner à un locataire un avis de quitter les lieux à une certaine date, puis demander un ordre de reprise de possession si le locataire ne déménage pas;
  

• donner à un locataire un avis de résiliation et la demande d’ordre de reprise de possession en même temps;
  

• donner au locataire un avis de quitter les lieux à une certaine date. Si le locataire dit qu’il ne déménagera pas, le locateur peut demander un ordre de reprise de possession avant la date dans l’avis de résiliation.

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Lorsqu’un locateur demande un ordre de reprise de possession, il doit se servir du formulaire de demande fourni par la Direction. La Direction n’accepte pas les demandes présentées sur d’autres formulaires.

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Le locateur doit joindre les documents suivants à sa demande d’ordre de reprise de possession :

• copie de l’avis de résiliation;
• copie des lettres demandant au locataire de corriger un problème.

Le locateur peut également réclamer des arriérés de loyer, des dommages ou toute autre indemnisation.

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Un locateur peut faire une demande d’ordre de reprise de possession au bureau de la Direction le plus proche. La Direction tient des audiences à Winnipeg, à Brandon et à Thompson, ainsi que dans d’autres centres judiciaires de la province. La Direction décide où aura lieu l’audience. Cette décision dépend de l’emplacement de l’unité locative et de l’adresse du locateur et du locataire. En général, la Direction fixe une audience dans le centre judiciaire le plus proche de l’unité locative. Un locateur peut demander d’avoir son audience en dehors du centre judiciaire le plus proche. La Direction acceptera ce type de demande si cela semble juste pour toutes le locateur et le locataire.

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Si un locateur demande un ordre de reprise de possession, il doit payer à la Direction des frais non remboursables.

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La Direction peut émettre un ordre de reprise de possession si un locataire ne remplit pas ses obligations en vertu de la Loi ou de sa convention de location. Voici certaines des violations courantes:

• omettre de maintenir l’unité locative dans un état de propreté;
• omettre de réparer les dommages que le locataire ou ses invités causent à l’unité ou à l’ensemble résidentiel;
• compromettre la sécurité des autres personnes qui se trouvent dans l’ensemble résidentiel ou du locateur;
• À compter du 1^er août 2014 :

qui se livre à une activité illégale dans l’ensemble résidentiel pouvant :

• causer des dommages à une unité locative ou à l'ensemble résidentiel;
• porter atteinte à la jouissance de l’unité locative ou de l’ensemble résidentiel par un autre locataire ou le locateur, ou par une personne que l’un ou l’autre autorise à pénétrer dans l’ensemble résidentiel;
• compromettre la sécurité, la santé ou le bien-être d’un autre locataire ou occupant, du locateur ou d’une personne que le locateur ou le locataire a autorisé à pénétrer dans l’ensemble résidentiel;
• déranger autrui;
• omettre de respecter les modalités raisonnables d’une convention de location;
• fournir de l’information fausse ou frauduleuse sur la demande de location;
• ne pas déménager après avoir donné un préavis au locateur.

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La Direction n’accordera pas un ordre de reprise de possession si l’avis de résiliation d’un locateur n’est pas valide.

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La Direction prend une décision sur la demande d’ordre de reprise de possession lors d’une audience. Après l’audience, la Direction peut émettre deux ordres. L’ordre de reprise de possession enjoint le locateur de quitter l’unité locative pour une date précise. Le locataire a sept jours pour en appeler de l’ordre de reprise de possession à la Commission de la location à usage d’habitation. Si le locateur a réclamé une indemnisation, l’autre ordre enjoint le locataire de payer au locateur une indemnisation pour les arriérés de loyer ou pour les dommages. Le locataire a 14 jours pour en appeler de l’ordre.

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Si la Direction accorde un ordre de reprise de possession, elle enjoint généralement le locataire de quitter les lieux à une date précise ou avant, et ce, sept jours après la date à laquelle elle a émis l’ordre de reprise de possession. Exemple: La Direction émet un ordre de reprise de possession le 20 mars. Elle enjoint le locataire de quitter les lieux le 27mars ou avant. Un préposé à l’audience peut à son gré accorder un délai plus long s’il le juge opportun.

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Quand un locateur dépose une demande d’ordre de reprise de possession, il ne connaît pas l’état final de l’unité locative. Un locateur peut donc demander à la Direction de ne pas appliquer le dépôt de garantie à l’ordre d’indemnisation. Après le départ du locataire, le locateur peut réclamer des dommages ou des frais de nettoyage. Si le locateur doit déposer une autre réclamation, il n’a pas besoin de payer d’autres frais.

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Quand la Direction émet un ordre de reprise de possession, elle enjoint le locataire de déménager à une date précise ou avant. Selon que la Direction enjoint le locataire de déménager, elle peut également ordonner au locataire de payer au locateur des frais quotidiens d’utilisation et d’occupation si le locataire ne se soumet pas à la demande de déménager. Exemple : La Direction émet un ordre de reprise de possession le 23 juin enjoignant le locataire de déménager le 30 juin parce qu’il dérange les autres locataires. La Direction enjoint également le locataire de payer au locateur 16,44 $ par jour à compter du 1er juillet.

Quand la Direction enjoint un locataire de payer des frais quotidiens d’utilisation et d’occupation de l’unité locative, la Direction applique la formule suivante pour calculer le taux de ces frais :

Loyer mensuel x 12
365

Si la Direction enjoint un locataire de quitter les lieux avant la fin d’une période de versement de loyer et si le locataire paie le loyer complet, le locateur doit rendre tout loyer non utilisé au locataire. Exemple: La Direction enjoint un locataire de déménager le 15 mai au plus tard parce qu’il dérange les autres locataires. Le locataire a entièrement payé son loyer du mois de mai, soit 500,00$. Le locataire quitte les lieux le 15 mai. Le locateur doit rembourser 263,04$ au locataire (500,00$ x 12 ¸ 365 = taux quotidien de 16,44$ x 16 jours). Si un locateur ne rembourse pas le loyer, le locataire peut déposer une réclamation auprès de la Direction.

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Quand la Direction émet un ordre de reprise de possession, elle fixe une date limite pour l’exécution de l’ordre. Un locateur qui reçoit un ordre de reprise de possession pour tout motif autre que le non-paiement du loyer a 30jours à compter de la date où le locataire est censé déménager pour déposer l’ordre à la Cour du Banc du Roi. Exemple: La Direction accorde à un locateur un ordre de reprise de possession parce que le locataire dérangeait d’autres locataires dans l’ensemble résidentiel. La Direction enjoint le locataire de déménager au plus tard le 30 juin. Le locateur peut déposer l’ordre de reprise de possession à la Cour du Banc du Roi jusqu’au 30 juillet compris.

Procédure

Sommaire

Le locateur demande un ordre de reprise de possession et la Direction fixe une audience. En fonction des renseignements fournis, le préposé prend une décision et émet un ordre.

Étapes▼

1.Un locateur demande un ordre de reprise de possession et paie les frais.

2.La Direction fixe une audience et donne au locateur une copie de la demande de l’ordre de reprise de possession pour ses dossiers, et des copies de la demande pour chaque locataire. La demande précise la date et l’heure de l’audience. Le locateur doit donner au locataire l’avis de l’audience au moins cinq jours avant la date de l’audience.

3.Si un locateur ne peut donner l’avis d’audience au locataire, il peut demander par écrit une signification substitutive et/ou une nouvelle date d’audience.

4.Avant l’audience, un préposé à la médiation peut communiquer avec le locateur et le locataire pour voir s’ils peuvent s’entendre pour prolonger ou résilier la location.

5.Si la médiation ne réussit pas, un préposé à l’audience suit les étapes prévues pour les audiences (Voir Audiences à la partie 11).

6.Il peut arriver qu’un locataire reçoive un avis d’audience, mais qu’il déménage avant la date de l’audience. Dans ce cas, le préposé à l’audience peut néanmoins émettre un ordre basé sur toute réclamation d’indemnisation.

7.Le préposé à l’audience rend généralement une décision dans les deux jours ouvrables qui suivent l’audience. La décision est envoyée par messagerie ou par courrier prioritaire au locateur et au locataire.

Si le locateur ou le locataire en appelle de l’ordre de la Direction, l’ordre est suspendu. Ceci veut dire que l’ordre de la Direction n’est plus exécutoire et ne peut être exécuté à la Cour du Banc du Roi.

Septembre 1992

Février 2024

Néant

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