Exigences concernant les avis :

conversion en condominium d’unités locatives existantes occupées

 

REMARQUE : Toutes les références à des numéros de paragraphes et d’articles renvoient à la Loi sur les condominiums (LM 2011, chapitre 30, annexe A).

Qu’est-ce qu’une conversion en condominium?
La conversion en condominium est la création d’une ou de plusieurs parties privatives de condominium dans un bâtiment qui était occupé par une personne, notamment un locataire. Voici un exemple de conversion en condominium : la conversion d’un immeuble d’appartements ou d’un entrepôt en parties privatives de condominium.

Remarque : La définition exclut les cas suivants :

• un bâtiment occupé aux fins de la vente de parties privatives projetées (par exemple, un bureau de vente mis en place dans des parties du bâtiment pour montrer et vendre des parties privatives);
• un bâtiment occupé en vertu d’un accord d’occupation intérimaire – quand un acheteur d’une partie privative emménage avant l’enregistrement de la déclaration de la corporation condominiale et du plan.

      Paragraphe 1(1)

Qu’est-ce qu’une unité locative existante occupée?
C’est une unité locative qui devient (ou deviendra) une partie privative de condominium sous le régime de la Loi et qui, au moment de l’enregistrement de la déclaration :

• est occupée par un locataire (ou le sera) en vertu d’une convention de location;
  ou
• est soumise à un droit de premier refus en vertu de la Loi sur la location à usage d’habitation (il s’agit du droit d’un ancien locataire de retourner à une unité locative après que les rénovations sont terminées).

Dans le terme défini, le mot « occupée » fait référence au droit du locataire de l’unité locative de continuer à occuper cette unité.

Qu’est-ce que le déclarant (le propriétaire du bien-fonds) doit faire avant de déposer pour enregistrement une déclaration?
S’il y a des unités locatives existantes occupées dans le bien-fonds, le déclarant doit, au moins six mois avant l’enregistrement de la déclaration, donner un avis écrit de son intention de faire enregistrer la déclaration :

• à tous les locataires qui occupent une unité locative ou ont signé une convention en vue d’en occuper une;
  et
• à toutes les personnes qui sont titulaires d’un droit de premier refus à l’égard d’une telle unité.

      Paragraphe 28(1)

Que doit contenir l’avis écrit d’intention d’enregistrement d’une déclaration?
Cet avis doit contenir les renseignements suivants :

• le nom du locataire ou du titulaire d’un droit de premier refus;
• l’adresse de l’unité locative et de l’ensemble résidentiel;
• une mention de l’intention du propriétaire de convertir l’unité locative et l’ensemble résidentiel en des condominiums;
• la date approximative à laquelle la déclaration sera présentée en vue de son enregistrement (cette date doit être au plus tard 12 mois après celle à laquelle l’avis est remis pour la toute première fois à un locataire);
• la déclaration qui figure à l’ annexe A du Règlement sur les condominiums concernant les droits du locataire.

Remarque : Si le déclarant souhaite louer une unité de l’ensemble résidentiel après que l’avis d’intention d’enregistrement d’une déclaration est remis, mais avant que la déclaration soit enregistrée, chaque locataire éventuel (potentiel) doit recevoir un avis d’intention d’enregistrement d’une déclaration avant que la convention de location ne soit conclue.

      Paragraphes 28(2) et 28(3)
      Article 3 du Règlement sur les condominiums

Lors du dépôt du projet de déclaration de conversion en condominium, quels renseignements additionnels le déclarant doit-il donner au Bureau des titres fonciers?
Les déclarants doivent présenter l’une ou l’autre des déclarations solennelles qui suivent :

• si le bien visé a comporté, au cours des 12 mois qui précèdent, une ou plusieurs unités locatives, la déclaration solennelle du locateur affirmant qu’il n’a résilié au cours de cette période de 12 mois aucune convention de location sans motif valable;
• un exemple de motif valable pourrait être que le locataire n’a pas payé son loyer ou qu’il n’a pas respecté ses obligations (en vertu de la Loi sur la location à usage d’habitation ou au titre de la convention de location);
• si le bien visé comporte une ou plusieurs unités locatives existantes occupées, la déclaration solennelle du déclarant affirmant qu’il a donné l’avis écrit obligatoire d’intention d’enregistrement d’une déclaration à toutes les personnes qui avaient le droit de recevoir cet avis;
• la déclaration solennelle indiquant si un certificat d’approbation (pour la conversion en condominium) prévu par un règlement municipal était nécessaire pour l’endroit où est situé le bien-fonds.

REMARQUE : L’enregistrement de la déclaration peut être refusé si les déclarations nécessaires ne sont pas déposées.

      Paragraphes 28(4), 28(5) et 28(6)

Que se passe-t-il après qu’une déclaration a été enregistrée?
Aussitôt que possible après l’enregistrement d’une déclaration, le propriétaire d’une unité locative existante occupée doit donner un avis écrit d’enregistrement à toutes les personnes ayant droit à cet avis (voir le paragraphe 28(1) de la Loi).

L’avis d’enregistrement d’une déclaration doit contenir les renseignements suivants :

• le nom du locataire ou du titulaire d’un droit de premier refus;
• l’adresse de l’unité locative et de l’ensemble résidentiel;
• la date d’enregistrement de la déclaration;
• la période – après avoir reçu l’avis – pendant laquelle le locataire ou le titulaire d’un droit de premier refus pourra continuer à demeurer dans l’unité locative;
• une copie des paragraphes 30(1) et 30(2) de la Loi sur les condominiums et la déclaration qui figure à l’ annexe B du Règlement sur les condominiums qui porte sur la durée pendant laquelle le locataire a le droit de continuer à occuper l’unité locative. 

      Article 4 du Règlement sur les condominiums

Un locataire d’une unité locative existante occupée peut-il demeurer dans l’unité après l’enregistrement de la déclaration?
Oui. Un locataire d’une unité locative existante occupée, qui occupe l’unité au moment de l’enregistrement de la déclaration peut continuer à y habiter pendant au moins la plus longue des périodes suivantes :

• deux ans à compter de la réception de l’avis d’enregistrement de la déclaration;
  ou
• une période égale à celle, se terminant à la réception de l’avis, pendant laquelle il a occupé de façon continue une unité locative.

(Voir la question « Qu’est-ce que l’occupation de façon continue d’une unité locative? » ci-après pour de plus amples renseignements.)

Par exemple :

• Un locataire a emménagé dans une unité locative le 1^er juin 2012. Il a reçu un avis d’enregistrement d’une déclaration le 1^er janvier 2013. Le locataire peut continuer à habiter dans la partie privative pendant deux ans, donc jusqu’au 31 décembre 2014.
• Un locataire a emménagé dans une unité locative le 1^er janvier 2010. Il a reçu un avis d’enregistrement d’une déclaration le 1^er janvier 2013. Le locataire peut continuer à habiter dans la partie privative pendant trois ans, donc jusqu’au 31 décembre 2015.

REMARQUE: Un propriétaire d’une unité peut résilier une convention de location (mettre fin à une convention de location), même si le locataire a le droit d’occuper son unité locative en vertu des dispositions ci-dessus, si le locataire ne respecte pas ses obligations en vertu de la Loi sur la location à usage d’habitation ou au titre de la convention de location (par exemple, ne pas payer son loyer ou causer des dommages).

      Paragraphe 30(1)

Quels droits de continuer à occuper son unité locative un titulaire d’un droit de premier refus a-t-il?
Un personne qui exerce un droit de premier refus à l’égard d’une unité locative existante occupée peut occuper l’unité locative pendant au moins la plus longue des périodes suivantes :

• deux ans,
  ou
• une période égale à celle, se terminant à la réception de l’avis, pendant laquelle il a occupé de façon continue une unité locative.

Cette période commence à compter du moment où il a le droit d’occuper l’unité après l’exercice de son droit de premier refus.

      Paragraphe 30(2)

Un locataire peut-il céder son droit de continuer à occuper l’unité à une autre personne?
Non. Le droit d’un locataire de continuer à occuper une unité (que ce soit parce qu’il a conclu une convention de location et qu’il occupe actuellement l’unité ou parce qu’il dispose d’un droit de premier refus) ne peut pas être cédé (transféré) à une autre personne.

      Paragraphe 30(4)

Qu’est-ce que l’occupation de façon continue d’une unité locative?
La période d’occupation continue comprend :

• toute période pendant laquelle un locataire sous-loue l’unité à une autre personne (au sens du paragraphe 42(1) de la Loi sur la location à usage d’habitation ), si le locataire emménage de nouveau dans son unité à la fin de cette période;
• la période qui commence avec la fin d’une location qui a donné lieu à un droit de premier refus (par exemple, fin de la location en raison de rénovations) jusqu’à la date à laquelle le locataire reçoit l’avis d’enregistrement de la déclaration.

Une personne est réputée « occuper de façon continue » une unité locative si elle occupe pendant un nombre illimité de périodes consécutives toute unité locative qu’un même propriétaire possède dans le même bien.

      Paragraphe 30(5)

Y a-t-il des restrictions à la vente d’une partie privative ou d’une partie privative projetée qui est une unité locative existante occupée?
Oui. Avant de vendre une partie privative projetée qui est une unité locative existante occupée, le déclarant doit d’abord offrir l’unité locative existante occupée au locataire qui l’occupait ou au titulaire d’un droit de premier refus tant qu’ils respectent les exigences d’occupation de façon continue de l’article 31. L’offre de vente doit être faite au même prix auquel la partie privative est vendue à toute autre personne et selon des modalités aussi favorables.

      Paragraphes 31(1) et 31(2)

Pendant combien de temps l’offre d’achat doit-elle demeurer ouverte?
Un locataire ou un titulaire de droit de premier refus relatif à une partie privative ou à une partie privative projetée doit avoir au moins 30 jours pour accepter une offre d’achat.

      Paragraphe 31(3)

Autres questions?
Pour en savoir plus sur les droits des locataires, visitez le site Web de la Direction de la location à usage d’habitation au www.gov.mb.ca/cca/rtb/index.fr.html .

Pour en savoir plus sur la protection des locataires d’unités locatives existantes occupées, consultez ce qui suit :

• les articles 26 à 31 de la Loi sur les condominiums ;
• les articles 3 et 4 du Règlement sur les condominiums.

Pour obtenir des renseignements sur l’enregistrement des condominiums, consultez ce qui suit :

• la partie 2 de la Loi sur les condominiums .

 

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