Le déclarant et le conseil du déclarant

 

REMARQUE : Toutes les références à des numéros de paragraphes et d’articles renvoient à la Loi sur les condominiums (LM 2011, chapitre 30, annexe A).

Qu’est-ce qu’un déclarant?
Le déclarant est le propriétaire enregistré ou le locataire d’un bien-fonds divisé en parties privatives et en parties communes de condominium.

Comment devenir un déclarant?
Vous devenez un déclarant quand vous enregistrez une déclaration, un plan et des règlements administratifs.L’enregistrement crée la corporation condominiale et divise le bien-fonds en parties privatives et en parties communes de condominium.

      Paragraphe 1(1) et articles 7 à 11

Qu’est-ce que le conseil du déclarant?
Le conseil du déclarant gère la corporation condominiale jusqu’à ce qu’un conseil d’administration soit élu par les propriétaires des parties privatives lors d’une assemblée de transfert (voir ci-dessous pour en savoir plus sur les assemblées de transfert). Le conseil du déclarant est constitué d’administrateurs nommés par le déclarant et d’un maximum de deux administrateurs élus par les autres propriétaires de parties privatives. Les propriétaires de parties privatives (autres que le déclarant) peuvent élire deux administrateurs au conseil du déclarant lors de la première assemblée générale annuelle et à chaque assemblée générale annuelle suivante jusqu’à ce qu’une assemblée de transfert soit tenue.

Un administrateur élu peut siéger au conseil même si son élection signifie que le nombre d’administrateurs dépasse celui prévu dans la déclaration. 

      Paragraphe 66(1), articles 67 et 69

Quelle est la durée du mandat des administrateurs du conseil du déclarant?
Les administrateurs nommés par le déclarant exercent leurs fonctions au conseil jusqu’à ce qu’ils soient destitués (démis de leurs fonctions) ou qu’un nouveau conseil soit élu à une assemblée de transfert.

Les administrateurs élus par les propriétaires des parties privatives, toutefois, demeurent en fonction jusqu’à l’assemblée générale annuelle qui suit l’assemblée où ils ont été élus ou encore jusqu’à l’assemblée de transfert, si elle a lieu avant.

Un administrateur élu à un conseil du déclarant peut être destitué à une assemblée générale en tout temps tant que les propriétaires des parties privatives, exception faite du déclarant, approuvent la destitution. Un autre administrateur peut alors être élu pour remplir le poste vacant.

      Articles 68 et 70

Est-ce que le conseil du déclarant peut exercer ses activités sans convoquer une assemblée, avant que les propriétaires de parties privatives aient élu un administrateur?
Oui, dans le cas suivant : si le conseil du déclarant convient d’une résolution écrite avant que les propriétaires des parties privatives n’élisent un administrateur et que tous les administrateurs nommés la signent, la résolution sera considérée comme valide et pourra donc être adoptée.
           
      Article 71

À quoi sert l’assemblée de transfert?
À l’assemblée de transfert, le conseil du déclarant est remplacé par un nouveau conseil, élu par tous les propriétaires de parties privatives (y compris le déclarant). Le conseil du déclarant procède alors au transfert au nouveau conseil des documents et des objets nécessaires.

      Paragraphe 75(1)

À quel moment a lieu l’assemblée de transfert?
Le conseil du déclarant doit convoquer une assemblée de transfert au plus tard six mois après que le déclarant cesse d’être propriétaire de la majorité des parties privatives existantes. L’assemblée de transfert doit se tenir dans les 21 jours qui suivent sa convocation.

      Paragraphe 75(2)

Que se passe-t-il si le conseil du déclarant ne convoque pas l’assemblée de transfert comme prévu?
Si le conseil du déclarant ne convoque pas l’assemblée, un propriétaire de partie privative ou un créancier hypothécaire autorisé peut le faire. Sur demande, le déclarant doit rembourser au propriétaire d’une partie privative qui a convoqué l’assemblée de transfert les frais raisonnables qu’il a engagés pour la convoquer et la tenir.

      Paragraphes 75(3) et 75(5)

Quels documents le conseil du déclarant doit-il transférer au nouveau conseil?
Pour connaître la liste des documents à remettre à l’assemblée de transfert, consultez ce qui suit :

• le paragraphe 77(1) de la Loi sur les condominiums.

Pour connaître la liste de documents à remettre dans les 30 jours qui suivent l’assemblée de transfert, consultez ce qui suit :

• le paragraphe 78(1) de la Loi sur les condominiums;
• l’article 14 du Règlement sur les condominiums.

Le déclarant doit payer les coûts de préparation des documents et objets au transfert. Le déclarant paie l’évaluation du fonds de réserve et de ses mises à jour seulement dans les cas où l’article 50 exige ces documents (cet article porte sur la conversion en condominiums et la vente reportée).

      Paragraphes 78(2) et 78(3)

Est-ce que la corporation condominiale peut mettre fin aux conventions que le conseil du déclarant a conclues au nom de la corporation?

Oui, parfois. Par exemple, dans les 12 mois après une assemblée de transfert, une corporation condominiale peut résilier sans pénalité une convention de gestion immobilière si celle-ci a été conclue avant l’assemblée de transfert.

La corporation condominiale doit donner un avis écrit au moins 30 jours à l’avance au gestionnaire pour mettre fin à la convention (sauf si la convention prévoit un délai plus court). Dans les 30 jours après la fin de la convention, le gestionnaire doit retourner au conseil les dossiers, les documents et la correspondance de la corporation condominiale de même que tous les éléments d’actif communs qu’il a en sa possession.

Dans les 12 mois (un an) après l’assemblée de transfert, la corporation condominiale peut résilier sans pénalité l’une ou l’autre des conventions qui suivent que la corporation a conclues avant l’assemblée de transfert :

• les conventions visant à fournir régulièrement des biens ou des services à la corporation condominiale;
• les conventions visant à fournir des installations à la corporation condominiale dans un but lucratif;
• les baux des parties communes ou d’une portion de celles-ci à des fins commerciales;
• une entente de fiducie d’assurance.

Pour mettre fin à ces conventions, la corporation condominiale doit donner un avis écrit de résiliation à l’autre partie au moins 30 jours à l’avance, sauf si la convention elle-même prévoit un délai plus court.

Si une servitude a été créée par une de ces conventions, la résiliation de la convention ne met pas fin à la servitude.

Pour mettre fin à une convention d’utilisation en commun entre plusieurs corporations condominiales, il est nécessaire d’obtenir une ordonnance du tribunal.

      Articles 81 et 82

Autres questions?
Pour en savoir plus sur les déclarants et le conseil du déclarant, consultez ce qui suit :

• la partie 5 de la Loi sur les condominiums.

Pour en savoir plus sur les exigences concernant le transfert, consultez ce qui suit :

• la partie 5 de la Loi sur les condominiums;
• la partie 4 du Règlement sur les condominiums.

 

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