Questions financières relatives à la corporation condominiale

 

REMARQUE : Toutes les références à des numéros de paragraphes et d’articles renvoient à la Loi sur les condominiums (LM 2011, chapitre 30, annexe A).

Dépenses communes

Que sont les dépenses communes?
Les dépenses communes sont :

• les dépenses afférentes à la réalisation des objets et à l’exercice des attributions d’une corporation condominiale (par exemple, les frais de vérification comptable, d’évaluation du fonds de réserve)
  ou
• les dépenses désignées à ce titre par la Loi ou la déclaration d’une corporation condominiale (par exemple, si le hall d’entrée d’un condominium est endommagé, le coût des réparations).

La corporation condominiale paie les dépenses communes à partir d’un fonds réservé au paiement des dépenses communes, appelé « fonds des dépenses communes ». 

Ce fonds est un élément d’actif commun de la corporation.

      Article 138

Les propriétaires de parties privatives sont-ils tous tenus de contribuer au fonds des dépenses communes?
Oui, tous les propriétaires sont tenus de le faire. Cela inclut les propriétaires de parties privatives qui ont renoncé à leurs droits d’utilisation des parties communes ainsi que ceux qui n’ont pas le droit d’utiliser les parties communes en totalité ou en partie en raison de restrictions dans la déclaration, dans les règlements administratifs ou dans les règles.

      Paragraphes 141(1) et 141(3)

Qui détermine le montant nécessaire du fonds des dépenses communes et la somme que chaque propriétaire doit verser?
Pour chaque exercice (année financière), la corporation condominiale décide du montant nécessaire pour le fonds des dépenses communes. Elle détermine aussi la somme que chaque propriétaire doit verser, d’après le pourcentage établi dans la déclaration.

La déclaration peut prévoir que la contribution aux dépenses communes des propriétaires de parties privatives est différente selon le type de partie privative (par exemple, les propriétaires de parties privatives commerciales pourraient ne pas être tenus de contribuer à une piscine qui n’est utilisée que par les propriétaires de parties privatives résidentielles).

      Alinéa 13(1)h), paragraphes 139(2) et 139(3)

Quand un propriétaire de partie privative doit-il payer sa contribution aux dépenses communes?
La contribution d’un propriétaire de partie privative au fonds des dépenses communes est généralement payable en plusieurs versements. Si la date d’échéance de ces versements n’est pas indiquée dans les règlements administratifs de la corporation condominiale, le conseil décide de la date d’échéance des paiements.

Un déclarant qui est propriétaire de parties privatives doit commencer à contribuer au fonds des dépenses communes dès que les autres propriétaires de parties privatives sont tenus de le faire.

      Paragraphes 141(2) et 141(5)

Qu’est-ce qu’une contribution spéciale?
S’il n’y a pas assez d’argent dans le fonds des dépenses communes pour couvrir toutes les dépenses d’un exercice, le conseil peut approuver une contribution spéciale. Cela signifie que les propriétaires de parties privatives doivent verser une contribution additionnelle aux dépenses communes au cours de cet exercice.

Le conseil détermine le montant à payer par chaque propriétaire de partie privative à l’égard de la contribution spéciale de la même manière qu’il détermine le montant à verser au fonds des dépenses communes. Le conseil ne peut approuver une contribution spéciale que si les règlements administratifs le permettent et que s’il estime que les sommes du fonds des dépenses communes seront insuffisantes pour couvrir les dépenses de l’exercice en question.

Le conseil doit donner au propriétaire de la partie privative visé un avis écrit qui indique :

• le but de la contribution spéciale et le montant total de celle-ci;
• la raison justifiant la contribution;
• le montant à payer par chaque propriétaire;
• s’il est possible de payer par versements, le montant de chaque versement et leur fréquence;
• la date d’échéance du paiement de la contribution par le propriétaire (ou, selon le cas, de chaque versement).

      Article 142

Que se passe-t-il si un propriétaire de partie privative ne paie pas sa contribution aux dépenses communes?
Si un propriétaire de partie privative ne paie pas sa contribution aux dépenses communes, la corporation condominiale détient un privilège de condominium sur la partie privative du propriétaire et sa part des parties communes pour le montant impayé, les intérêts dus sur ce montant et les frais raisonnables de recouvrement.

Le privilège expire trois mois après la date d’échéance du montant impayé, sauf si la corporation condominiale dépose un avis du privilège auprès du Bureau des titres fonciers pour enregistrer le privilège.

Les corporations condominiales peuvent aussi avoir un règlement administratif indiquant que si la contribution d’un propriétaire de partie privative aux dépenses communes est en retard d’au moins 30 jours, celui-ci ne peut pas voter, ni donner ou refuser son consentement, jusqu’à ce qu’il paie sa contribution aux dépenses communes.

      Paragraphes 162(1), 162(2) et alinéa 167(1)(y)

Autres questions?
Pour obtenir des renseignements plus détaillés sur les questions financières relatives aux corporations condominiales, consultez ce qui suit :

• la partie 7 de la Loi sur les condominiums.

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