Acheter ou vendre une partie privative de condominium

 

REMARQUE : Toutes les références à des numéros de paragraphes et d’articles renvoient à la Loi sur les condominiums (LM 2011, chapitre 30, annexe A).

À propos de la partie 4 de la Loi sur les condominiums

La partie 4 de la Loi régit la vente de parties privatives.

Elle précise les renseignements que le vendeur doit donner à l’acheteur. Elle permet aussi à l’acheteur d’annuler la convention d’achat-vente pendant le délai de réflexion ou en raison d’une modification importante.

La partie 4 établit aussi les exigences concernant :

• le processus d’enregistrement du transfert de propriété d’une partie privative;
• les droits et obligations du vendeur au cours de la période d’occupation provisoire (temporaire ou à court terme) d’une partie privative projetée.

La partie 4 ne s’applique pas à certaines transactions énumérées à l’article 46 de la Loi, par exemple, la vente pour défaut de paiement de taxes.

      Articles 45 et 46

Quels renseignements le vendeur doit-il fournir à l’acheteur?
Les renseignements que le vendeur doit fournir à l’acheteur varient selon que la déclaration et le plan sont déjà enregistrés ou non.

1. Si la vente d’une partie privative projetée a lieu avant l’enregistrement du plan et de la déclaration, le vendeur doit fournir à l’acheteur un dossier d’information qui contient :

• une table des matières (jointe sur le devant du dossier d’information) qui indique :
  • si certains documents sont manquants;
  • le moment où ils seront remis ou les motifs pour lesquels ils ne pourront l’être.
  (Formule 6A, Règlement sur les condominiums)

• les renseignements concernant le délai de réflexion et le droit d’annuler la convention [ils doivent être placés en premier dans le dossier d’information];
  (Formule 4, Règlement sur les condominiums)

• les renseignements concernant le droit d’annuler la convention en cas de modifications importantes [ils doivent être placés en deuxième dans le dossier d’information];
  (Formule 5, Règlement sur les condominiums)

• le document d’information du déclarant (voir les définitions), qui donne des renseignements sur la corporation condominiale et sur la propriété;
  (Formule 1, Règlement sur les condominiums)

• L’acheteur doit aussi recevoir des copies des documents suivants :
  • l’évaluation du fonds de réserve ou le résumé qui en a été fait, si une telle évaluation a été effectuée;
  • les projections financières (voir ci-après la question « Les déclarants sont-ils tenus de préparer des projections financières? »);
  • le projet de déclaration;
  • le projet de règlements administratifs initiaux et le projet de règles;
  • tout projet de convention de gestion immobilière.

• Le Règlement sur les condominiums précise aussi que l’acheteur doit recevoir des copies des parties du projet de plan qui montrent :
  • la forme et les limites de la partie privative;
  • l’endroit où se situe la partie privative par rapport aux autres parties privatives du bâtiment ainsi que l’étage où la partie privative est située (le cas échéant, c’est-à-dire s’il y a plus d’un étage);
  • les parties communes (voir les définitions) qui sont à l’usage exclusif de l’occupant de la partie privative.
  
  Paragraphes 51(1) et 51(4)
  Règlement sur les condominiums, articles 6, 8, 9, 10 et paragraphe 11(1)

2. Si la vente d’une partie privative existante a lieu après l’enregistrement du plan et de la déclaration, le vendeur doit fournir à l’acheteur un dossier d’information qui contient :

• une table des matières (jointe sur le devant du dossier d’information) qui indique :
• si certains documents sont manquants;
• le moment où ils seront remis ou les motifs pour lesquels ils ne pourront l’être.
(Formule 6B, Règlement sur les condominiums)

• des renseignements concernant le délai de réflexion et le droit d’annuler la convention;
  (Formule 4, Règlement sur les condominiums)

• les renseignements concernant le droit d’annuler la convention en cas de modifications importantes; 
  (Formule 5, Règlement sur les condominiums)

• un document d’information à jour émanant du vendeur et donnant à l’acheteur des renseignements sur la corporation condominiale;
  (Formule 2A, 2B, ou 2C, Règlement sur les condominiums)

• un document d’information de la corporation condominiale signé au plus 90 jours avant celui de sa remise à l’acheteur. 
  (Formule 3, Règlement sur les condominiums)

• L’acheteur doit aussi recevoir une copie des documents suivants :
  • la déclaration ainsi que toutes les modifications enregistrées et tous les projets de modification qui ont été approuvés par le conseil;
  • le budget de la corporation condominiale pour l’exercice (la période comptable) en cours et le budget pour l’exercice suivant, s’il a été remis aux propriétaires des parties privatives;
  • les derniers états financiers de la corporation condominiale et le rapport du vérificateur (s’ils ont été vérifiés);
  • les règlements administratifs et les règles de la corporation condominiale en vigueur, et tous les projets de règlements administratifs ou de règles, ou de modification aux règlements ou aux règles qui ont été approuvés par le conseil mais ne sont pas encore en vigueur;
  • toute convention de gestion immobilière;
  • tout avis que le vendeur a reçu concernant une assemblée générale (voir les définitions) des propriétaires de parties privatives qui sera tenue après la date de prise de possession de la partie privative par l’acheteur;
  • toute évaluation du fonds de réserve, ou mise à jour de celle-ci, qui a été effectuée, ou encore un résumé de l’évaluation ou de la mise à jour de celle-ci.

• Dans certains cas, l’acheteur doit aussi recevoir les documents suivants :
  • un état des projections financières sur 12 mois, si l’achat a lieu au cours de cette période de 12 mois;
  • une copie de l’avis de convocation remis au vendeur, si la corporation propose de fusionner avec une autre corporation condominiale;
  • une copie de l’avis que le vendeur a reçu indiquant que la corporation soustrait la propriété à l’application de la Loi sur les condominiums;
  • une déclaration portant sur les consentements que le vendeur a donnés au conseil, si la période prévue pour obtenir un consentement n’est pas expirée (cela indique à l’acheteur s’il aura une voix dans une question qu’étudie la corporation condominiale, mais pour laquelle une décision n’a pas encore été prise).
    
    

    Paragraphes 51(2) et 51(4)
    Règlement sur les condominiums, articles 7, 8, 9, 10 et paragraphe 11(2)

• Remarque : Lorsqu’une même partie privative est vendue à plusieurs acheteurs, le groupe d’acheteurs doit désigner l’un d’entre eux comme étant celui qui recevra les documents d’information, qui aura le pouvoir d’annuler la convention pendant le délai de réflexion ou en raison d’une modification importante et qui sera autorisé à faire la déclaration solennelle lors de l’enregistrement du transfert du bien-fonds.

• Article 48
  
  

Quelles formules d’information les vendeurs devraient-ils utiliser?
Le Règlement contient quatre formules différentes pour communiquer des renseignements qui devraient être utilisées selon la situation :

• Formule 1 : Document de communication (vente d’une partie privative projetée avant l’enregistrement de la déclaration et du plan)
• Formule 2A : Document de communication par le vendeur lorsque le vendeur est le déclarant ou le propriétaire subséquent de toutes les parties privatives (vente d’une partie privative après l’enregistrement de la déclaration et du plan)
• Formule 2B : Document de communication par le vendeur lorsque le vendeur n’est pas le déclarant (vente d’une partie privative après l’enregistrement de la déclaration et du plan)
• Formule 2C : Document de communication par le vendeur lorsque le vendeur est le propriétaire-promoteur (vente d’une partie privative projetée d’un aménagement par phases avant l’enregistrement des modifications de la déclaration et du plan)

Que se passe-t-il lorsqu’un acheteur (le premier acheteur) décide de vendre sa partie privative à une autre personne (l’acheteur subséquent) avant que la partie privative soit transférée au premier acheteur, en vertu de la convention d’achat-vente?
Le premier acheteur doit :

• remettre les documents d’information reçus à l’acheteur subséquent;
• informer le vendeur par écrit de la vente à l’acheteur subséquent;
• communiquer les coordonnées de l’acheteur subséquent à la personne qui lui a vendu la partie privative.

L’acheteur subséquent devient alors l’acheteur de la partie privative, et le vendeur doit remettre à celui-ci tout document d’information qui n’avait pas été donné au premier acheteur.

      Paragraphe 51(3)

Les déclarants sont-ils tenus de préparer des projections financières?
Si un déclarant souhaite vendre une partie privative, ou une partie privative projetée, dans la première année où tous les propriétaires de parties privatives contribuent aux dépenses communes, la réponse est oui.

L’état des projections financières fournit aux acheteurs une estimation des contributions qu’ils devront faire aux dépenses communes et au fonds de réserve pendant la première année après que les propriétaires de parties privatives ont commencé à payer des dépenses communes. Si les projections financières du déclarant s’avèrent erronées, le déclarant devra payer le montant de tout déficit budgétaire à la corporation condominiale, d’après la formule se trouvant à l’article 65 de la Loi. Ces mesures visent à ce que les acheteurs des parties privatives de nouveaux aménagements reçoivent des estimations raisonnables de ce qu’ils devront payer comme contributions aux dépenses communes et au fonds de réserve. 

Cet état doit couvrir une période de 12 mois commençant le premier mois où tous les propriétaires des parties privatives contribuent aux dépenses communes et établir les éléments suivants :

• le montant projeté des contributions aux dépenses communes et au fonds de réserve à faire par chaque propriétaire (pour chaque modèle de partie privative);
• les dépenses totales projetées de la corporation condominiale;
• pour chaque catégorie de dépenses communes (déneigement, gestion immobilière, nettoyage) :
• une description des services ou des commodités,
  et
• les dépenses totales (coûts totaux) projetées;
• les revenus projetés de la corporation condominiale;
• le solde d’ouverture et le solde de fermeture projetés du fonds de réserve;
• le coût estimatif de l’évaluation du fonds de réserve à faire durant la période.

      Article 49

Qui prépare les documents d’information que le vendeur doit donner à l’acheteur d’une partie privative?
Les documents que le vendeur doit donner à l’acheteur d’une partie privative ou d’une partie privative projetée comprennent un document d’information préparé et signé par le vendeur conformément aux alinéas 51(1)a) ou 51(2)a) de la Loi. Le Règlement sur les condominiums offre des formules qui permettent de produire les documents d’information.

Un déclarant qui vend une partie privative projetée aura accès aux autres documents qui doivent être donnés en vertu du paragraphe 51(1) ou sera en mesure de les préparer. Après l’enregistrement de la déclaration et du plan, le vendeur de la partie privative ou une personne autorisée par le vendeur (comme un agent immobilier) peut demander à la corporation condominiale, par écrit, des copies des autres documents d’information qui doivent être donnés conformément au paragraphe 51(2), par exemple :

• un document d’information émanant de la corporation condominiale que le vendeur doit donner à l’acheteur (en vertu de l’alinéa 51(2)b) de la Loi),
  et
• tout document que la corporation condominiale a en sa possession et que le vendeur doit donner à l’acheteur (en vertu des articles 51 et 52 de la Loi).

Le vendeur ou l’acheteur peut aussi demander à la corporation condominiale (par écrit) de confirmer que les renseignements dans les documents qu’elle a donnés au vendeur sont à jour. Si les renseignements ne sont pas à jour, la corporation doit détailler les modifications importantes concernant ces renseignements.

La corporation condominiale peut demander le paiement de droits raisonnables pour la préparation de ces documents et ces renseignements.

      Article 53

Quelle est la durée du délai de réflexion?
Le délai de réflexion est la période de temps accordée à l’acheteur d’une partie privative de condominium pour lire les documents d’information qui lui ont été remis par le vendeur.

Les acheteurs peuvent utiliser cette période de temps pour décider s’ils sont certains de vouloir acheter la partie privative. Pendant le délai de réflexion, l’acheteur peut annuler la convention d’achat pour quelque motif que ce soit.

Le délai de réflexion est de sept jours et commence après la plus éloignée des dates suivantes :

• le jour où la convention a été conclue 
  ou
• le jour où le vendeur a donné à l’acheteur les documents d’information requis.

Par exemple, le vendeur et l’acheteur concluent une convention d’achat-vente le 1^er mai.

• Si, le 1^er mai, le vendeur remet à l’acheteur tous les documents d’information requis (ou tous les documents qui peuvent lui être remis, avec une explication indiquant pourquoi les autres documents ne peuvent lui être remis), le délai de réflexion se termine le 8 mai à minuit.
• Si le vendeur ne remet à l’acheteur tous les documents requis que le 10 mai, le délai de réflexion se termine le 17 mai à minuit.

Le délai de réflexion peut se terminer un samedi, un dimanche ou un jour férié, exception faite du jour du Souvenir.

      Paragraphes 47(1), 54(1) et 54(4)

Qu’est-ce qu’une modification importante?
Une modification importante se produit quand :

• au moins un élément dans les documents d’information a changé et, si la ou les modifications se sont produites avant la remise des documents à l’acheteur, ils auraient dû être inclus dans ces documents et
• les modifications, considérées ensemble, sont suffisamment importantes à l’égard de la décision d’acheter la partie privative qu’il serait raisonnable pour un acheteur d’annuler la convention pour ce motif.

Le vendeur qui découvre une modification importante doit, aussitôt que possible, informer l’acheteur :

• à l’aide d’un avis écrit qui décrit la modification et qui inclut la déclaration obligatoire sur le droit de l’acheteur d’annuler la convention d’achat en raison de la modification,
  et
• tout autre document d’information que le vendeur aurait été tenu de remettre à l’acheteur, si la modification importante s’était produite avant que le vendeur donne les documents originaux à l’acheteur (Formule 7, Règlement sur les condominiums).

L’acheteur a le droit d’annuler la convention d’achat jusqu’à minuit le septième jour après que le vendeur lui a remis l’avis de modification importante (l’acheteur ne peut, toutefois, annuler la convention après avoir pris possession de la partie privative).

Un acheteur qui découvre une modification importante, mais qui n’en a pas été informé par le vendeur, peut annuler la convention à tout moment avant de prendre possession de la partie privative ou, si le vendeur l’informe de la modification plus tard, jusqu’à minuit le septième jour après que l’avis lui a été remis.

Le septième jour peut être un samedi, un dimanche ou un jour férié, exception faite du jour du Souvenir.

REMARQUE : Si le vendeur n’informe pas l’acheteur d’une modification importante, l’acheteur peut demander au tribunal d’ordonner au vendeur de lui payer des dommages-intérêts.

      Paragraphes 47(2), 54(2) et 54(4) et article 52
      Règlement sur les condominiums, article 12 et formule 5

Comment l’acheteur doit-il s’y prendre pour annuler la convention d’achat pendant le délai de réflexion ou en raison d’une modification importante?
Pour annuler une convention d’achat-vente, l’acheteur doit :

• remettre un avis écrit d’annulation au vendeur,
  ou
• envoyer un avis écrit d’annulation par courrier recommandé, courriel, télécopieur ou tout autre moyen de communication qui permet d’établir la preuve de la date et de l’heure de l’envoi, à l’adresse ou au numéro de télécopieur que le vendeur ou son mandataire lui a communiqué à cette fin.

Si l’acheteur annule la convention en raison d’une modification importante que le vendeur ne lui a pas communiquée, l’acheteur doit préciser dans son avis écrit :

• qu’il annule la convention en raison d’une modification importante,
  et
• la nature de la modification qu’il juge importante et qui justifie, selon lui, l’annulation.

      Paragraphes 54(5) à 54(8)

L’acheteur a-t-il droit à un remboursement après l’annulation?
Oui. Si l’acheteur annule la convention d’achat pendant le délai de réflexion ou en raison d’une modification importante, le vendeur (ou l’agent) doit rembourser les sommes que l’acheteur a déjà payées au titre de la convention. Ce montant, auquel s’ajoutent les intérêts, doit être remboursé à l’acheteur dans les 10 jours après que le vendeur a reçu l’avis d’annulation.

      Paragraphe 56(1) et alinéa 56(2)a)

Un vendeur peut-il contester une annulation ayant été faite en raison d’une modification importante?
Oui. Si l’acheteur annule une convention d’achat après la fin du délai de réflexion en raison d’une modification importante dont le vendeur ne l’a pas informé, le vendeur peut, dans les 10 jours suivant la réception de l’avis d’annulation, demander au tribunal :

• de déterminer si l’acheteur avait le droit d’annuler la convention;
  et
• de lui accorder des réparations :
  • en rendant une ordonnance qui libère le vendeur de l’obligation (en vertu de l’article 56) de rembourser les sommes payées par l’acheteur au titre de la convention d’achat-vente ou de payer des intérêts sur ces sommes;
  • en rendant une ordonnance qui enjoint à l’acheteur de payer des dommages-intérêts au vendeur en raison de l’annulation.

Selon le résultat de la décision, le vendeur doit rembourser toute somme qu’il doit à l’acheteur dans les 10 jours suivant le prononcé de l’ordonnance.

      Article 55 et alinéa 56(2)b)

Une évaluation du fonds de réserve doit-elle être faite avant la vente d’une partie privative?
La Loi et ses règlements incluent des exigences générales concernant le moment où une évaluation du fonds de réserve doit être faite ou mise à jour. De plus, même si cela n’est pas prescrit, une évaluation du fonds de réserve doit être faite avant la vente d’une partie privative convertie en condominium ou la vente reportée d’une partie privative.

Une partie privative convertie est une unité qui était occupée avant que le bâtiment soit enregistré comme condominium. La vente reportée fait référence à un aménagement qui a été enregistré comme condominium (généralement lorsqu’il a été bâti), mais dans lequel toutes les parties privatives ont été louées au lieu d’être vendues à des propriétaires individuels. 

Pour en savoir plus sur la vente de parties privatives dans les situations décrites ci-dessus, consultez l’article 50. Pour en savoir plus sur les fonds de réserve et sur les évaluations du fonds de réserve, cliquez ici.

Est-ce qu’un certificat d’information?
Un acheteur ou un propriétaire de partie privative peut demander à la corporation condominiale un certificat d’information qui indique :

• si le propriétaire d’une partie privative doit de l’argent à la corporation condominiale,
  et
• si le propriétaire d’une partie privative est en état d’infraction relativement à la déclaration de la corporation condominiale, aux règlements administratifs ou aux règles de celle-ci (infraction pour laquelle l’acheteur subséquent pourrait être tenu responsable).

La corporation condominiale est liée par les renseignements fournis dans le certificat d’information.

      Article 61
      Règlement sur les condominiums, formule 8

 

Autres questions?
Pour en savoir plus ou pour vous informer sur la vente de parties privatives et de parties privatives projetées, veuillez consulter :

• la partie 4 de la Loi sur les condominiums;
• la partie 3 du Règlement sur les condominiums.

 

haut de page