Louer une partie privative

 

REMARQUE : Toutes les références à des numéros de paragraphes et d’articles renvoient à la Loi sur les condominiums (LM 2011, chapitre 30, annexe A).

Un propriétaire de partie privative de condominium peut-il louer sa partie privative?
Oui. Selon la Loi sur les condominiums, la corporation condominiale ne peut pas empêcher, dans sa déclaration ou ses règlements administratifs, les propriétaires de louer leurs parties privatives.

      Article 212

Une corporation condominiale peut-elle imposer des droits de location si un propriétaire loue sa partie privative?
Oui. Si sa déclaration le permet, la corporation condominiale peut imposer des droits de location aux propriétaires de parties privatives qui concluent une convention de location ou un bail commercial visant leur partie privative. Le montant des droits de location doit être établi dans les règlements administratifs de la corporation condominiale. Selon le Règlement sur les condominiums, le montant maximal permis quant aux droits de location est de 1 500 $.

Remarque : Une corporation condominiale qui a déjà demandé à un propriétaire de partie privative des droits de location s’élevant à plus de 1 500 $ doit rembourser toute portion non utilisée (dépassant le maximum de 1 500 $) dans les 90 jours après que la Loi sur les condominiums soit entrée en vigueur.

      Paragraphes 211(1) et 211(2)
      Règlement sur les condominiums, article 41

À quoi servent les droits de location?
La corporation condominiale peut utiliser les droits de location pour :

• le nettoyage exceptionnel des parties communes rendu nécessaire en raison des actions du locataire ou du locataire commercial;
• les réparations des parties communes en raison des dommages causés par le locataire ou le locataire commercial;
• les coûts raisonnables liés à l’observation par le locataire ou le locataire commercial de la Loi, de la déclaration de la corporation condominiale, des règlements administratifs et des règles (par exemple, les frais de dépôt d’une demande d’ordre de reprise de possession à la Direction de la location à usage d’habitation pour expulser le locataire).

À la fin de la convention de location ou du bail commercial, le propriétaire a droit au remboursement du solde des droits de location qui n’ont pas été affectés et au versement des intérêts sur ce solde (au taux établi par les règlements administratifs de la corporation condominiale).

      Paragraphes 211(4) et 211(5)

La corporation condominiale est-elle tenue de remettre certains documents au locataire?
Oui. Dans les sept jours suivant la réception d'une demande en ce sens du locataire ou du mandataire qu'il a autorisé par écrit, la corporation condominiale lui fournit les dispositions de la déclaration qui le concernent, ses règlements administratifs et ses règles. Par exemple, si les règlements administratifs d’une corporation condominiale interdisent aux propriétaires de parties privatives d’installer une structure sur leur balcon, les locataires doivent également se conformer à cette règle.

La corporation condominiale est autorisée à demander le paiement des droits raisonnables pour la préparation des copies.

      Paragraphe 203(1)

Le propriétaire doit-il aviser la corporation condominiale lorsqu’il loue sa partie privative?
Le propriétaire doit 

• remettre à la corporation condominiale, au plus tard 30 jours après avoir signé une convention de location visant sa partie privative, un avis écrit pour l'informer de la location (cet avis doit indiquer le nom du locataire et l’adresse du propriétaire de la partie privative et, s’il y a lieu, le nom du mandataire du propriétaire pour toute question liée à la location, par exemple le gestionnaire immobilier;
• informer la corporation condominiale dès que possible si le locateur (le propriétaire de la partie privative) ou le locataire met fin à la convention de location.

      Article 202

Quelles sont les responsabilités des propriétaires de parties privatives à l’égard de leurs locataires?
Un propriétaire qui loue sa partie privative devient locateur. La relation entre le locateur et le locataire est régie par la Loi sur la location à usage d’habitation . C’est cette loi qui établit les droits et les obligations du locateur et du locataire d’une unité locative (même si le bien immobilier qui contient l’unité locative est sous le régime de la Loi sur les condominiums).

      Paragraphes 203(2) et 207(1)

L’article 56.1 de la Loi sur la location à usage d’habitation concerne les parties privatives de condominium et exige ce qui suit :

1. Avant de conclure une convention de location visant une unité locative qui est une partie privative régie par la Loi sur les condominiums, le locateur est tenu d’informer le futur locataire par écrit que l’unité est une partie privative régie par cette loi.

2. Si le locateur ne donne pas au locataire l’avis écrit nécessaire selon lequel l’unité locative est une partie privative de condominium, le locataire est autorisé à occuper l’unité locative pendant au moins deux ans à compter de la date à laquelle le locateur lui donne l’avis obligatoire.

3. Si l'unité locative est une partie privative régie par la Loi sur les condominiums, le locateur donne au locataire (à la conclusion de la convention de location ou au moment où il consent à une sous-location ou à une cession) les documents suivants :

• une copie des dispositions de la déclaration auxquelles il est tenu de se conformer ainsi qu’une copie des règlements administratifs et de toute règle, le cas échéant;
• une copie de toute modification aux dispositions de la déclaration auxquelles le locataire est tenu de se conformer, des règlements administratifs et des règles, dans les 21 jours de la réception de la copie.

Remarque : Le point 3 (ci-dessus) ne s’applique pas lorsque le locateur est propriétaire de toutes les parties privatives du complexe condominial où l’unité locative est située.

Pour en savoir plus sur les droits et responsabilités des locateurs et des locataires au Manitoba, visitez le site Web de la Direction de la location à usage d’habitation au www.gov.mb.ca/cca/rtb/index.fr.html , ou appelez la Direction sans frais au 1 800 782‑8403.

Les formules dont pourraient avoir besoin le locateur ou le locataire durant la location se trouvent sur le site Web de la Direction. On y retrouve aussi les feuilles de renseignements qui répondent à la plupart des questions des locateurs et des locataires. Si les propriétaires de parties privatives ou les locataires ont besoin de renseignements sur la location, ils peuvent appeler sans frais la Direction au 1 800 782‑8403.

Les locataires qui louent une partie privative de condominium ont-ils des responsabilités additionnelles?
Oui. Tous les locataires, peu importe l’habitation qu’ils louent, doivent assumer leurs responsabilités conformément à la Loi sur la location à usage d’habitation et à la convention de location qu’ils signent.

Les locataires vivant dans une partie privative de condominium doivent aussi se conformer à la déclaration, aux règlements administratifs et aux règles de la corporation condominiale.

Quels droits la corporation condominiale a-t-elle durant la location?
La corporation condominiale peut prendre des mesures si les propriétaires de parties privatives ou leurs locataires ne respectent pas la déclaration, les règlements administratifs et les règles de la corporation condominiale.

Ces mesures comprennent le versement du loyer à la corporation condominiale plutôt qu’au locateur, l’avis écrit de contravention (violation) et l’avis de résiliation.

Versement du loyer à la corporation condominiale plutôt qu’au locateur

Si le propriétaire d’une partie privative ne verse pas sa contribution au fonds des dépenses communes ou au fonds de réserve, la corporation peut percevoir le loyer du locataire du propriétaire de la partie privative pour couvrir les montants à payer.

La corporation doit informer le locataire par écrit qu’il doit payer le loyer à la corporation à l’aide de la formule 9 du Règlement sur les condominiums. La corporation doit aussi rapidement aviser le propriétaire de la partie privative que le loyer devra être payé à la corporation.

En payant son loyer à la corporation condominiale, le locataire ne contrevient pas à la convention de location.

La corporation condominiale doit remettre un reçu au locataire et une copie de ce reçu au propriétaire de la partie privative (ou à son mandataire) pour montrer que le loyer a été payé.

      Paragraphes 204(1) à 204(6)
      Règlement sur les condominiums, article 38
      Règlement sur les condominiums, formule 9

Avis écrit de contravention

La corporation condominiale peut remettre un avis écrit au locataire qui ne se conforme pas à la déclaration, aux règlements administratifs ou aux règles de la corporation condominiale, ou aux articles ou paragraphes de la Loi sur la location à usage d’habitation énumérés ci-après :

• article 70 – obligation de garder les éléments communs propres;
• paragraphe 72(1) – responsabilité de réparer les dommages aux éléments communs;
• article 73 – droit de jouissance;
• article 74 – obligation de ne pas porter atteinte à la sécurité.

L’avis indique le problème, donne un délai raisonnable au locataire pour qu’il corrige la situation et décrit les conséquences qui s’appliqueront s’il ne remédie pas à la situation.

La corporation condominiale doit aussi fournir une copie de l’avis écrit au propriétaire de la partie privative ou à son mandataire.
 
      Paragraphes 205(1) à 205(3)

 

Avis de résiliation

Si le locataire ne corrige pas la situation mentionnée dans l’avis écrit de contravention, la corporation condominiale peut remettre au locataire un avis écrit de résiliation.

Une copie de l’avis de résiliation doit aussi être donnée au propriétaire de la partie privative (ou à son mandataire). On peut se procurer les formules sur le site Web de la Direction de la location à usage d’habitation à l’adresse www.gov.mb.ca/cca/rtb/download.fr.html ou dans n’importe quel bureau de la Direction.

En général, la corporation condominiale doit accorder au locataire un délai d’un mois (suivant la date de l'avis de résiliation) pour déménager.

La corporation condominiale peut donner un avis de résiliation sans le préavis écrit de contravention si le locataire :

• porte gravement atteinte au droit de jouissance des autres;
• pose un risque immédiat pour la santé ou la sécurité d’une personne du complexe immobilier;
• a causé des dommages exceptionnels aux parties communes.

L’avis doit accorder au locataire un délai de cinq jours pour déménager.

      Paragraphes 205(4) à 205(12) et article 206
      Règlement sur les condominiums, article 39
      Règlement sur les condominiums, formule 10
      Loi sur la location à usage d’habitation, article 184

Que peut faire la corporation condominiale si le locataire ne déménage pas après avoir reçu un avis de résiliation?
Si le locataire demeure dans l’unité locative après la date de déménagement, la corporation condominale peut demander un ordre de reprise de possession auprès de la Direction de la location à usage d’habitation.

Pour vous informer sur la demande d’ordre de reprise de possession, consultez le site www.gov.mb.ca/cca/rtb/forms/instr_samples/applyingforop.fr.html ou communiquez avec la Direction au 1 800 782‑8403.

Qu’en est-il des baux commerciaux?
Les articles 208 à 210 traitent des questions touchant les propriétaires et les locataires commerciaux relatives à la location de parties privatives par un bail commercial.

Autres questions?
Pour en savoir plus sur la location d’une partie privative de condominium, consultez les ressources suivantes :

• la partie 11 de la Loi sur les condominiums;
• la partie 9 du Règlement sur les condominiums;
• la Loi sur la location à usage d’habitation.

 

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