Direction de la location à usage d'habitation

Section 13 

Règlement sur le contrôle

Sous-Section 13.9

Révision du loyer – Immeuble à baux viagers à but non lucratif

Législation

a. 140.1, Loi sur la location à usage d’habitation
a. 27(1), Loi sur les baux viagers

Frais d’exploitation : pour les immeubles à baux viagers, les frais d’exploitation sont les frais encourus pour gérer l’immeuble. Exemple : impôts fonciers, primes d’assurance, services publics, frais d’intérêt hypothécaire, réparations et entretien des immobilisations.

Fondsde remboursement : fonds constitué par un locateur pour rembourser aux locataires leurs frais d’entrée à la fin de leur location; il arrive qu’un fonds de remboursement soit entièrement capitalisé s’il contient assez d’argent pour couvrir le montant total de tous les frais d’entrée que le locateur doit aux anciens locataires et la somme totale que le locateur devrait aux locataires actuels, si tous les locataires mettaient fin à leur bail viager.

Fonds deréserve :  fonds qu’un propriétaire à but non lucratif doit constituer pour payer les réparations et le remplacement d’éléments majeurs tels qu’une toiture, un système de chauffage et de plomberie et des installations de stationnement; un locateur peut se servir du fonds de réserve pour couvrir tout frais imprévu ou manque à gagner dans un ensemble résidentiel.

Révision, du loyer : processus qui permet à la Direction de réviser les augmentations de loyer pour les immeubles à baux viagers à but non lucratif; les locataires peuvent demander à la Direction de réviser le montant de l’augmentation de loyer proposée et de veiller à ce que le locateur tienne compte des baux viagers des locataires dans son calcul de la part des frais d’exploitation que les locataires doivent assumer.

Lorsqu’elle révise les loyers, la Direction tient compte des frais prévus au budget qui figurent dans la convention de bail viager de l’ensemble résidentiel. Toutefois, la Direction révise tous les frais pour s’assurer que l’argent a été ou sera dépensé au profit des locataires qui demeurent dans l’ensemble résidentiel.

La Direction ne permet pas toujours des contributions à un fonds de remboursement dans le cadre des frais d’exploitation. Toutefois, ceci ne serait probablement fait que si le fonds de remboursement était entièrement capitalisé.

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La Direction peut ordonner au locateur de retirer de l’argent d’un fonds de réserve et de l’affecter aux frais d’exploitation pour un ensemble résidentiel, ou la Direction peut ne pas autoriser un locateur à verser plus d’argent dans un fonds de réserve. Lorsqu’elle examine ce type d’ordre, la Direction demande au locateur si une étude du fonds de réserve a été effectuée. Si oui, le locateur aura probablement réservé des sommes du fonds de réserve pour des réparations ou un remplacement précis. La Direction ne tient généralement compte que de la partie excédentaire ou non réservée du fonds. Si aucune étude du fonds de réserve n’a été effectuée, la Direction doit évaluer et déduire ce que doit être le solde du fonds pour couvrir les frais de réparations et de remplacements futurs.

Procédure

Sommaire   

Un préposé étudie la demande de révision de loyer d’un locataire. Le préposé peut demander au locateur de remplir une déclaration de révision de loyer. Le préposé avise tous les locataires de l’ensemble résidentiel de cette révision de loyer. Le préposé révise les loyers de l’ensemble résidentiel, en tenant compte des renseignements financiers fournis et des modalités des baux viagers, des commentaires des locataires et de la réponse du locateur à ces derniers. Le préposé émet un ordre, qui comporte des motifs. Le locateur et les locataires reçoivent copie de cet ordre.

Étapes▼   

1.   Le préposé examine la demande de révision de loyer du locataire. Dans       certains cas, le préposé constatera peut-être que, même si le locataire       demande une révision de loyer, il a un problème qui peut être résolu       d’une autre manière. Exemple : La cuisinière du locataire a peut-être       besoin de réparation. Si le préposé communique avec le locateur pour       lui faire part des préoccupations du locataire, le locateur peut réparer la       cuisinière. Le locataire peut alors retirer sa demande de révision.

2.   Si le préposé décide de procéder à la révision de loyer, il enverra une       lettre au locateur, en lui demandant de remplir une déclaration de       révision de loyer et de la remettre à la Direction dans un délai de       deux semaines. Le préposé demandera aussi au locateur le nom et       l’adresse postale de tous les locataires de l’ensemble résidentiel.

3.   Si le préposé n’obtient pas l’information avant la fin du délai prescrit, il       téléphonera au locateur. Si nécessaire, il accordera cinq jours de plus au       locateur pour lui fournir ces renseignements. Il confirmera la       conversation téléphonique par lettre. Si le préposé ne reçoit toujours pas       les renseignements du locateur, il prendra une décision en fonction des       renseignements figurant au dossier.

4.   Si le préposé a tous les renseignements requis, il envoie aux locataires       une lettre les avisant de la révision de loyer. Les locataires sont invités à       examiner la demande du locateur et à la commenter. Les commentaires       doivent être formulés par écrit.

5.   Le préposé invite alors le locateur à examiner et à commenter par écrit       les déclarations des locataires.

6.   Le préposé prépare une fiche de travail, qui indique tout changement à la       déclaration de révision de loyer, avec une brève explication pour chaque       changement. Le préposé doit veiller à ce que les frais prévus au budget       ou les frais encourus soient raisonnablement attribuables au       fonctionnement de l’ensemble résidentiel au profit des locataires et que       les sommes qui se trouvent dans les fonds de réserve sont       raisonnables.

7.   Le préposé émet un ordre au locateur et aux locataires leur demandant       ce qui suit :

• ajuster ou rejeter tout frais prévu au budget;
• demander que le locateur affecte des sommes provenant d’un ou de plusieurs fonds de réserve aux frais d’exploitation;
• rejeter les contributions futures à un fonds de réserve ou à un fonds de remboursement;
• fixer le loyer que le locateur peut imposer aux unités locatives, selon les modalités des baux viagers.

8.   Le locateur ou les locataires peuvent interjeter appel de l’ordre.

9.   Si le locateur ne soumet pas les renseignements dont le préposé a besoin pour procéder à une révision de loyer, le préposé peut émettre un ordre rejetant l’augmentation de loyer.

Mars 2000

Néant

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