Direction de la location à usage d'habitation

Section 13 

Règlement sur le contrôle

Sous-Section 13.1

Demande d'augmentation de loyer supérieure à ligne directrice

  Législation

a. 25,69(1), 123–126,140(4), Loi sur la location à usage d’habitation
Règlement sur la contrôle du loyer des locaux d'habitation (tous, excepté 10.1 et 12)

Absence de lien de dépendance : relation entre des parties qui ne sont liées par aucune obligation ou relation.

Avis d’augmentation de loyer : formulaire qu’un locateur doit remettre à un locataire pour l’informer d’une augmentation de loyer prévue.

Commission de la location à usage d’habitation : commission qui entend les appels interjetés par les locateurs ou locataires sur les décisions ou ordres de la Direction.

Date anniversaire : date à laquelle un locateur a le droit d’augmenter le loyer d’une unité locative. Dans certains ensembles résidentiels, la date anniversaire ou la date d’augmentation de loyer est la même pour toutes les unités. Par contre, dans d’autres ensembles, il se peut que les dates anniversaires soient échelonnées tout au long de l’année. En général, un locateur ne peut augmenter le loyer d’une unité locative que tous les 12 mois. Un locateur peut changer la date anniversaire qui s’applique à une unité locative en attendant plus de 12 mois entre deux augmentations de loyer.
Exemple : La date anniversaire d’une unité était le 1^er  septembre 2003. Le locateur a voulu reporter la date anniversaire au 1^er janvier pour la faire coïncider avec la date anniversaire des autres unités de l’ensemble résidentiel. Pour changer la date, le locateur n’a pas augmenté le loyer le 1^er septembre 2003, mais a attendu le 1^er janvier 2004 pour le faire.

Demande d’augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice : formulaire qu’un locateur remplit lorsqu’il demande à la Direction d’augmenter son loyer d’un montant supérieur à la ligne directrice relative aux augmentations de loyer.

Dépenses en immobilisations : achat, réparations ou remplacement majeurs qui ont un effet durable sur l’ensemble résidentiel. Exemple : climatiseurs, tapis, toiture, réfrigérateurs et cuisinières. La réglementation ne permet d’inclure qu’une partie des dépenses en immobilisations dans le calcul d’une augmentation de loyer.

Facteur de rajustement économique : pourcentage que le gouvernement fixe tous les ans dans le cadre de la ligne directrice relative aux augmentations de loyer. Le facteur de rajustement économique tient compte de la partie du revenu de loyer qui n’a pas trait à l’exploitation. Le gouvernement tient compte de l’inflation lorsqu’il fixe le facteur de rajustement économique.

Frais d’exploitation : dépenses relatives au fonctionnement courant d’un ensemble résidentiel. Exemple : services, primes d’assurance, impôts fonciers, réparations et entretien. Ils ne comprennent pas les frais inscrits au budget ou prévus.

Ligne directrice relative à l’augmentation annuelle des loyers : le pourcentage selon lequel un locateur peut augmenter un loyer sans demander l’approbation de la Direction. Le gouvernement fixe ce montant chaque année. La ligne directrice entre en vigueur le 1^er janvier. Afin d’obtenir des explications sur la manière dont est calculée la ligne directrice annuelle concernant les augmentations de loyer, veuillez cliquer ici. Un locateur peut demander une augmentation supérieure à la ligne directrice s’il peut démontrer que l’augmentation prévue n’est pas suffisante pour couvrir l’augmentation de ses dépenses. La ligne directrice s’applique à la plupart des unités locatives, notamment les appartements, les chambres individuelles, les maisons, les duplex, les maisons mobiles et les parcs de maisons mobiles. La Loi sur la location à usage d’habitation ne s’applique pas aux augmentations de loyer concernant les baux fonciers.

Loyer : somme qu’un locataire verse à un locateur en contrepartie du droit d’occuper une unité locative et d’utiliser les parties communes, les installations et services; le loyer comprend tout service ou installation pour lequel le locataire paie des frais supplémentaires (exemple : stationnement, casier de rangement).

Méthodes de production de déclaration d’impôts : seuls les revenus gagnés et les dépenses encourues pendant les périodes auxquelles se rapportent les dépenses seront pris en compte. Exemple : Dans la catégorie des impôts fonciers, une seule facture annuelle d’impôts fonciers sera prise en compte pour chaque période à laquelle se rapportent les dépenses. Tout arriéré figurant sur la facture sera affecté à la période appropriée. Les pénalités, frais de retard et avances ne sont pas acceptés.

Opposition du locataire : opposition d’un locataire à une augmentation de loyer prévue. Un locataire peut s’opposer, par écrit, à une augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice. Un locataire doit faire part de son opposition à la Direction au moins 60 jours avant la date de l’augmentation.

Période à laquelle se rapportent les dépenses : période de 12 mois consécutifs. Lorsqu’un locateur fait une demande d’augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice, il doit choisir une période « courante » à laquelle se rapportent les dépenses et fournir à la Direction les renseignements sur ses dépenses pendant cette période et la période « précédente ». Une période « courante » est une période de 12 mois consécutifs qui dure au moins 3 mois mais pas plus de 14 mois avant la date de la première augmentation de loyer dans l’ensemble résidentiel, tel qu’indiqué sur la demande. Une période « précédente » correspond à la période de 12 mois qui précède immédiatement la période « courante ». Exemple : Un locateur compte augmenter le loyer le 1^er  octobre 2004. Le locateur choisit une période « courante » se terminant le 30 juin 2004. Le locateur fournit les renseignements sur ses dépenses pour la période « courante », soit du 1^er  juillet 2003 au 30 juin 2004. Le locateur fournit également les renseignements sur ses dépenses pendant la période « précédente », soit du 1^er  juillet 2002 au 30 juin 2003. Si un locateur ne demande pas d’augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice pendant trois ans, il peut changer la période à laquelle se rapportent les dépenses qu’il applique sur sa demande suivante.

Registre des loyers : liste indiquant le nom des locataires et les numéros d’unités d’un ensemble résidentiel, ainsi que des renseignements sur les loyers, y compris le montant du loyer et la somme exigible pour tout autre service.  Exemple : stationnement.

Remise : disposition contractuelle conclue entre un locateur et un locataire qui permet au locataire de payer moins que le loyer admissible pour son unité locative. Une remise sur le loyer doit être conclue par écrit et peut :

• s’appliquer à une période précise (ex. : un an);
• constituer une offre de « prime » se produisant une fois (ex. : généralement accordée quand un nouveau locataire signe une convention de location ou emménage)
• être assortie de certaines conditions (ex. : pour que la remise soit accordée, le loyer doit être payé à temps).
  
  

Processus de demande

Si un locateur veut augmenter le loyer d’un montant supérieur à la ligne directrice annuelle, il doit en faire la demande à la Direction. La Direction remet au locateur un formulaire de demande qu’il doit remplir. Un locateur peut utiliser son propre formulaire à condition qu’il contienne les mêmes renseignements que le formulaire de la Direction. Quand un locateur applique pour une augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice, il doit payer à la Direction des frais de dépôt non remboursables.

Un locateur doit donner au locataire un avis écrit d’au moins trois mois pour toute augmentation de loyer.

Si un locateur veut demander une augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice, il doit le faire au moins deux mois et demi avant la date de la première augmentation.  Exemple : Un locateur donne à un locataire un avis le 15 juin lui indiquant qu’il compte augmenter le loyer d’un montant supérieur à la ligne directrice le 1^er octobre. La Direction doit recevoir la demande au plus tard le 14 juillet. Si le délai pour remplir une demande tombe pendant la fin de semaine ou un jour férié, ce délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ladite fin de semaine ou ledit jour férié. 

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Si un locateur fait une demande de loyer supérieure à la ligne directrice, il doit la faire pour toutes les unités de l’ensemble résidentiel qui ne sont pas assujetties à la Loi, même si la date anniversaire de ces unités est différente.  

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Les unités locatives dans les immeubles d’habitation en condominiums sont soumises à des règles particulières, car il y a parfois plusieurs propriétaires ou locateurs d’unités. Si plusieurs unités d’un ensemble résidentiel appartiennent au même propriétaire ou locateur de condominiums, ce dernier ou le gestionnaire de la propriété doit faire une demande, en même temps, pour toutes les unités qui appartiennent audit propriétaire dans cet ensemble. 

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Un locateur peut décider d’appliquer une augmentation de loyer au loyer des locataires selon un pourcentage égal (ex. : 5 p. 100 par unité locative) ou selon une somme égale (ex. : 12 $ d’augmentation par unité locative).

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Un locateur doit répartir uniformément une augmentation de loyer sur chaque période.  Exemple : Si un locateur a le droit d’augmenter le loyer de 120 $ par an, il peut l’augmenter de 10 $ par période de versement mensuel du loyer. 

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Un locateur peut « arrondir » le loyer au dollar le plus proche lorsqu’il l’augmente. Toutefois, si un locateur décide d’« arrondir » au dollar le plus proche le loyer d’une unité d’un ensemble résidentiel, il doit « arrondir » tous les loyers dudit ensemble au dollar le plus proche. Exemple : Le loyer admissible pour l’appartement 403 est de 502,57 $. Le locateur peut l’arrondir à 503 $. Pour l’appartement 605, le loyer admissible est de 478,35 $. Le locateur peut arrondir le loyer de l’appartement 605 à 478 $.

Une augmentation de loyer est calculée sur le montant mensuel total qu’un locateur est censé payer au locateur.  Exemple : Le loyer du locataire est de 500 $, qui comprend une place de stationnement. Le locateur applique l’augmentation de loyer à la somme de 500 $. Si le loyer du locataire est de 500 $ plus 25 $ pour une place de stationnement, le locateur applique l’augmentation de loyer à la somme de 525 $. Si le loyer du locataire est de 500 $ plus 50 $ pour deux places de stationnement, le locateur applique l’augmentation à 550 $.

Si le locateur d’un parc de maisons mobiles perçoit des frais de permis au nom d’une municipalité, le locateur ne doit pas inclure ces frais dans le revenu qu’il déclare.

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Si un locateur fournit une laverie automatique, il ne peut inclure les revenus et les dépenses de ce service dans une demande d’augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice.

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Un locateur ne peut inclure une augmentation des frais de buanderie dans une demande d’augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice. Si un locateur veut augmenter les frais de buanderie, il doit faire une demande séparée. (Voir Frais de buanderie)

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Lorsqu’un locateur présente à la Direction une demande d’augmentation de loyer supérieure au montant autorisé pour un ensemble résidentiel qui comprend des unités locatives exemptées, le locateur doit exclure les dépenses relatives uniquement aux unités locatives exemptées (par exemple, la pose d’une nouvelle moquette dans une unité locative exemptée). Lorsqu’une dépense (par exemple, une nouvelle toiture) s’applique à la fois aux unités exemptées et à celles non exemptées, il doit la répartir proportionnellement.

Lorsqu’elle examine les dépenses du locateur, la Direction ne peut prendre en considération que les dépenses relatives aux unités non exemptées. Si un ensemble résidentiel comprend des unités locatives exemptées, la Direction :

• veille à ce que le revenu indiqué sur la demande ne concerne que les unités locatives non exemptées; elle se sert du montant pertinent du revenu pour calculer les frais d’administration de 5 % (si le propriétaire gère l’ensemble résidentiel) et établir le facteur de rajustement économique.
  

• veille à ce que les dépenses indiquées sur la demande ne concernent que les unités locatives non exemptées et à ce qu’elles excluent les dépenses suivantes :

• les frais d’exploitation engagés uniquement à l’égard des unités locatives exemptées;
• les dépenses en immobilisation et les frais d’intérêt hypothécaire engagés uniquement à l’égard des unités locatives exemptées;
• la valeur monétaire des changements apportés au chapitre des services qui ne visent que les unités locatives exemptées

• utilise le ratio A/B pour répartir les dépenses qui se rapportent à la fois aux unités locatives exemptées et aux unités locatives non exemptées; A/B se calcule comme suit :

Exemple :  S’il y a 100 unités locatives dans l’ensemble résidentiel et que 12 d’entre elles sont exemptées, A/B =

• multiplie chacune des dépenses suivantes par le ratio A/B pour calculer la partie admissible des dépenses à inclure dans la demande 
  
  

  • les frais d’exploitation engagés à l’égard uniquement de toutes les unités locatives de l’ensemble résidentiel, à l'exclusion des frais d’administration ou des dépenses engagées au lieu de frais d'administration par un locateur qui gère ses propres biens;

  • les dépenses en immobilisations et les frais d’intérêt hypothécaire engagés à l’égard de toutes les unités locatives de l’ensemble immobilier;

  • la valeur monétaire des changements apportés au chapitre des services qui visent toutes les unités locatives de l’ensemble résident

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Inspection des documents

Lorsqu’un locateur fait une demande d’augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice, la Direction invite les locataires à se rendre à la Direction, pendant les heures normales d’ouverture, pour examiner la demande du locateur et les pièces justificatives. Dans des circonstances exceptionnelles, la Direction peut prendre des dispositions pour que les locataires puissent examiner un dossier en dehors des heures normales d’ouverture. Si l’ensemble résidentiel se trouve en dehors de Winnipeg, de Brandon ou de Thompson, la Direction prend des dispositions pour que les locataires puissent examiner une copie du dossier dans leur localité ou à proximité. Pour examiner un dossier, les locataires doivent fournir une pièce d’identité prouvant qu’ils demeurent dans cet ensemble résidentiel.

Le Règlement sur le contrôle du loyer des locaux d’habitation autorise les locataires à examiner la demande et les pièces justificatives. Le Règlement n’autorise pas la Direction à fournir des photocopies de ces documents. Par contre, les gens peuvent prendre des notes écrites concernant ces documents.

Les locataires peuvent faire des commentaires écrits sur la demande. Le locateur a le droit de voir tout commentaire formulé par les locataires à la Direction et d’y répondre par écrit. Même si les locataires et les locateurs peuvent discuter du dossier avec le personnel de la Direction, cette dernière ne tiendra généralement compte que des commentaires écrits lorsqu’elle rendra une décision sur une augmentation de loyer.

Une fois que la Direction a rendu une décision sur une demande, elle ferme son dossier. Une fois le dossier fermé : 

• les locataires n’ont plus le droit d’examiner la demande du locateur et les pièces justificatives;
  

• le locateur n’a plus le droit d’examiner les commentaires écrits des locataires.

Ordres de la Direction

La Direction rend une décision sur une demande d’augmentation de loyer d’après les renseignements financiers et les documents écrits qui sont soumis par le locateur et les locataires. La Direction peut également tenir une audience pour permettre au locateur et aux locataires de présenter de l’information, mais ceci est inusité.

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Lorsqu’elle  étudie  une  demande, la Direction applique l’article 125 de la Loi et le Règlement sur le contrôle du loyer des locaux d’habitation. 

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Certaines dépenses peuvent être considérées comme des frais d’exploitation ou des dépenses en immobilisations, selon les circonstances. Si la réglementation relative aux dépenses n’est pas précise, la Direction vérifie si le locateur encourt régulièrement cette dépense en comparant l’information entre diverses périodes à laquelle se rapportent les dépenses. Si la Direction décide qu’un montant figurant à titre de frais d’exploitation est extraordinaire : 

• elle le rejettera entièrement ou en partie;

• elle transfèrera l’ensemble ou une partie de ces frais d’exploitation aux dépenses en immobilisations. 

Si la Direction transfère une dépense des frais d’exploitation aux dépenses en immobilisations, elle procède généralement comme suit : 

• elle conserve 20 % dans les frais d’exploitation;

• elle transfère le solde aux dépenses en immobilisations.

Si la Direction transfère une dépense des frais d'exploitation aux dépenses en immobilisations, elle peut :

• calculer le montant du coût qui demeurera dans les frais d'exploitation;

• transfère le solde aux dépenses en immobilisations.

Par exemple, un locateur inclut une dépense de 40 000 $ dans ses frais d’exploitation, pour peindre en entier un certain nombre d’unités locatives. La Direction doit déterminer si la dépense doit être considérée comme extraordinaire. La Direction compare le coût de la peinture pendant la période courante au coût de la période précédente. La Direction considère une partie de ces frais comme une dépense d’immobilisations. La Direction ajuste les dépenses du locateur. Il y a 150 unités dans le bâtiment. Le locateur a repeint 100 unités pendant la période en cours. La Direction conserve 20 % du coût de la peinture des unités dans la catégorie des frais d’exploitation et déplace le solde à la catégorie des dépenses en immobilisations (150 unités x 20 % = 30 unités). Le coût de la peinture des 100 unités était de 40 000 $, ou 400 $ par unité (40 000 $ ÷ 100). Le coût de la peinture de 20 % des unités (30 unités) est donc de 12 000 $ (30 x 400 $). La Direction déplace le solde de 28 000 $ (40 000 $ ‑ 12 000 $) à la catégorie des dépenses en immobilisations.

Autre exemple : La réglementation ne fait guère plus mention du coût de remplacement des plinthes, des boiseries, des armoires ou des comptoirs. La Direction considère généralement le coût de remplacement de ces éléments comme une dépense en immobilisations, à moins qu’un locateur ne remplace régulièrement certains de ces éléments à chaque période à laquelle se rapportent les dépenses. Si un locateur peut en fournir la preuve, la Direction peut considérer cette dépense comme des frais d’exploitation. Si un locateur fait des travaux supplémentaires au cours d’une année, la Direction peut « transférer » la dépense de ces travaux supplémentaires aux dépenses en immobilisations. La partie autorisée pour ce type de dépenses en immobilisations est de 1/6 du coût.

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Certains locateurs font eux-mêmes les réparations et l’entretien. Ces locateurs ont le droit de compter une partie raisonnable de leur travail comme frais d’exploitation. Toutefois, la Direction n’autorisera peut-être pas une partie des dépenses si elles semblent déraisonnables par rapport à des transactions similaires sur le marché.

Si un locateur fait lui-même ses réparations, il doit s’assurer que les travaux respectent les normes de santé, de construction, d’entretien et d’occupation. 

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Lorsqu’elle examine des frais d’exploitation, la Direction vérifie si le locateur et le fournisseur de biens et services sont indépendants. Si les parties ne le sont pas, la Direction ne permettra peut-être pas une partie des dépenses si elles lui semblent déraisonnables par rapport à des transactions similaires sur le marché. 

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Parfois, certains locateurs achètent en gros des « articles à inscrire en immobilisations » comme des appareils ménagers ou sanitaires, et ne les installent pas forcément tous dans les unités locatives au cours de la même année. Lorsque cela arrive, la Direction ne prend en considération que le coût des articles qui ont réellement été installés dans les unités locatives durant la « période en cours » visée par la demande.

Exemple : Un locateur présente une demande d’augmentation de loyer supérieure au montant autorisé et utilise des états financiers pour la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2006 comme « période en cours » visée par la demande. Il a acheté 50 réfrigérateurs en 2005 au coût de 35 000 $ et en a installé 25 au cours de 2006. La Direction ne prendra en compte que la partie admissible du coût des 25 réfrigérateurs qui ont été installés durant la « période en cours » visée par cette demande.  (17 500 $ X 0,25 = 4 375 $).

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Les règlements ne donnent pas une liste précise de tous les articles à inscrire en immobilisations. Aux termes de l’alinéa 9(1)d) :

         « d)   du tiers, du quart, du sixième ou du huitième, selon ce que le                    directeur détermine, du coût des autres articles qu'il désigne à                    titre de dépenses en immobilisations. »

• le sixième du coût d’acquisition ou de remplacement des meubles-lavabos ou des boiseries;
• le huitième du coût d’acquisition ou de remplacement des luminaires.
Un locateur peut compter des honoraires professionnels raisonnables pour les demandes et les appels en vertu de la Loi à titre de frais d’exploitation. La Direction autorisera ces honoraires professionnels dans les conditions suivantes : 

• le locateur les paye après avoir reçu une facture de la personne ou de la société qui a fourni ces services professionnels;

• la personne ou la société a un titre professionnel (exemple : Comptable Professionnel Agréé);

• les honoraires correspondent à la période à laquelle se rapportent les dépenses qu’a choisie le locateur. 

La Direction ne prend pas en considération les créances irrécouvrables, les provisions pour les erreurs, les provisions pour les pertes résultant d’unités locatives non louées ni les autres frais budgétés ou prévus à titre de frais d’exploitation ou de dépenses en immobilisations

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Il arrive que la Direction examine des renseignements remontant aux années précédentes lorsqu’elle étudie une demande d’augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice.

Lorsque la Direction examine une demande, la Direction vérifie à quelle date le locateur a fait sa dernière demande d’augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice. Si le locateur a fait une demande deux ans avant la demande en cours et qu’il ne l’a pas fait il y a un an, la Direction effectue certains calculs pour vérifier s’il y a des fluctuations inhabituelles dans les dépenses entre les périodes à laquelle se rapportent les dépenses pour les deux demandes. S’il y a des différences marquées, la Direction peut procéder à un examen des dépenses en remontant jusqu’à trois ans avant la date de la demande en cours. Lorsqu’elle examine les dépenses des années précédentes, la Direction tient compte de l’effet des augmentations et des diminutions au cours de la période triennale. La Direction vérifie également si le locateur a appliqué une augmentation de loyer conforme à la ligne directrice au cours de l’année où il n’a pas fait de demande à la Direction. Après avoir vérifié les renseignements au dossier, la Direction peut ajuster les dépenses du locateur pour tenir compte des augmentations et des diminutions de dépenses au cours des trois dernières années.

Exemple : Un locateur fait une demande d’augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice en 2004. Le locateur prend l’année 2003 comme période courante à laquelle se rapportent les dépenses et l’année 2002 comme période précédente. Le locateur indique des dépenses de 90 000 $ pour 2003 par rapport à 60 000 $ en 2002. Le locateur a augmenté le loyer conformément à la ligne directrice en 2003. Le locateur a fait une demande d’augmentation supérieure à la ligne directrice en 2002. Sur cette demande, le locateur a fait état de dépenses de 70 000 $ pour 2001. Comme les dépenses affichent un écart inhabituellement grand, la Direction décide d’examiner les dépenses de plus près. Dans cet exemple, il y a une augmentation de 20 000 $ des frais d’exploitation au cours des trois années. [70 000 $ en 2001 par rapport à 60 000 $ en 2002 = diminution de (10 000 $); 60 000 $ en 2002 par rapport à 90 000 $ en 2003 = augmentation de 30 000 $; augmentation de 20 000 $]. La Direction réduit les dépenses du locateur de 10 000 $. La Direction déduit également 2 000 $ pour l’augmentation conforme à la ligne directrice que le locateur a appliquée en 2003.  (Total sur le registre des loyers : 200 000 $ x 1 % pour la ligne directrice =  2 000 $.)

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Lorsqu’un locateur fait une demande d’augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice, il peut demander à la Direction de tenir compte des dépenses des trois années antérieures à la date de la demande. La Direction peut tenir compte de ces dépenses uniquement si le locateur :

• n’a pas fait de demande d’augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice au cours de la période de trois ans;

• est prêt à produire des renseignements complets sur ses frais d’exploitation et ses dépenses en immobilisations pour ces périodes;

• a effectué des travaux au cours de la période de trois ans.

Exemple : Un locateur remplace la toiture d’un immeuble et achète de nouveaux appareils électroménagers pour plusieurs unités locatives. Même si le locateur pouvait justifier une augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice, il n’a pas fait de demande à la Direction. Il n’a appliqué que l’augmentation conforme à la ligne directrice. Plus tard, lorsque le locateur a fait une demande d’augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice, il a demandé à la Direction de tenir compte des dépenses pour la période courante et les périodes précédentes et des dépenses pour la toiture et les appareils électroménagers. Le locateur a fourni à la Direction les renseignements sur les frais d’exploitation et les dépenses en immobilisations pour ces trois périodes. Les renseignements attestent que le locateur aurait pu justifier une augmentation supérieure à la ligne directrice. La Direction ajuste la demande du locateur pour y indiquer la nouvelle augmentation de loyer admissible.

L’objectif de la Direction consiste à émettre un ordre fixant les loyers avant la date à laquelle le locateur compte augmenter le loyer ou dans les 90 jours suivant la date à laquelle elle reçoit la demande. Si la Direction n’émet pas l’ordre avant la date de l’augmentation proposée, les locataires doivent payer au locateur l’augmentation de loyer que le locateur a demandée. Si la Direction fixe ultérieurement l’augmentation de loyer à une somme inférieure et si le locateur n’interjette pas appel de cet ordre, il doit rendre le paiement excédentaire au locataire. Le locateur peut donner aux locataires un remboursement ou leur permettre de réduire leur prochain paiement de loyer. Si le locateur interjette appel de l’ordre, les locataires doivent continuer de payer la somme demandée jusqu’à ce que la Commission de la location à usage d’habitation émette un ordre fixant le loyer. Exemple : Le locateur donne aux locataires un avis d’augmentation de loyer pour le 1er octobre et fait à la Direction une demande d’augmentation de loyer de 5 %. La Direction n’émet pas d’ordre avant le 1er octobre. Les locataires doivent payer l’augmentation de 5 %. Le 8 novembre, la Direction fixe l’augmentation de loyer à 4 %. Ni le locateur ni les locataires n’interjettent appel de cet ordre. Le locateur doit rembourser le paiement excédentaire de 1 % pour les mois d’octobre et novembre.

Si nécessaire, la Direction peut autoriser les locataires à affecter cette somme excédentaire au paiement d’un prochain loyer. La Direction est également habilitée à demander à ce que le loyer lui soit payé pour respecter un ordre de rembourser un paiement excédentaire de loyer.  

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Certains locateurs facturent séparément un service.  Exemple : stationnement. Lorsque la Direction émet un ordre, elle indique la date à laquelle le loyer peut augmenter et le montant maximal de loyer que le locateur peut imposer pour l’unité et le service séparé.  Exemple : À compter du 1^er octobre, le locateur peut augmenter le loyer pour l’unité jusqu’à 505 $, et le loyer pour le stationnement jusqu’à 47 $ pour un total de 552 $. Une fois que la Direction a émis l’ordre, le locateur ne peut pas changer la manière dont il répartit l’augmentation de loyer jusqu’à la prochaine augmentation ou jusqu’à la prochaine convention de location.  Exemple : Le locateur ne peut pas dire que le loyer pour l’unité est de 510 $ et que le loyer pour le stationnement est de 42 $. Si le locateur n’augmente le loyer que de la somme prévue à la ligne directrice l’année suivante, il peut appliquer l’augmentation à l’un ou l’autre élément ou la diviser entre les deux.  Exemple : Le loyer mensuel pour l’unité est de 505 $ et le loyer pour le stationnement est de 47 $, pour un loyer total de 552 $. La ligne directrice d’augmentation annuelle de loyer est de 1,5 %.  Le locateur peut augmenter le loyer total de 8 $, soit à 560 $. Le locateur peut dire que le loyer de l’unité est de 513 $, et que le loyer du stationnement demeure à 47 $ pour un loyer total de 560 $.  Ou bien, le locateur peut dire que le loyer pour l’unité est toujours de 505 $, et que le loyer du stationnement est désormais de 55 $, pour un total de 560 $. Ou bien, le locateur peut dire que le loyer pour l’unité est de 509 $, et que le loyer pour le stationnement est de 51 $, encore une fois pour un loyer total de 560 $.

Lorsqu’un nouveau locataire emménage, un locateur peut également décider de « transférer » certaines des sommes affectées au loyer au stationnement, ou une partie de la somme affectée au stationnement au loyer.  Exemple : Le loyer mensuel de l’unité est de 505 $ et le loyer du stationnement est de 47 $, pour un loyer total de 552 $. Le locateur prépare une nouvelle convention de location pour un nouveau locataire et dit que le loyer de l’unité est de 525 $, et que le loyer du stationnement est de 27 $, pour un loyer total de 552 $. Ou bien, le locateur peut dire que le loyer de l’unité est de 497 $, et le loyer du stationnement de 55 $, pour un loyer total de 552 $.  Un locateur doit toujours remettre au nouveau locataire un formulaire d’Avis au nouveau locataire et en envoyer copie à la Direction.

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Lorsque la Direction émet un ordre fixant les loyers, elle fixe également la date d’entrée en vigueur de l’augmentation. Si un locateur décide de ne pas percevoir le montant total d’une augmentation de loyer au cours de l’année où la Direction l’approuve, le locateur ne peut reporter le solde ou la portion inutilisée et l’ajouter aux augmentations de loyer futures. Si un locateur préfère ne pas facturer le montant total du loyer approuvé, il peut envisager de proposer une remise à ses locataires. (Voir Remises)  

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Lorsqu’un locateur fait une demande d’augmentation de loyer, la Direction vérifie s’il y a des dossiers de réparations ouverts dans l’ensemble résidentiel. La Direction peut également recevoir une objection d’un locataire qui mentionne des problèmes de réparations. Selon le type de réparations, la Direction peut : 

• utoriser l’augmentation, mais ordonner au locateur d’effectuer les réparations nécessaires; ceci est possible si la réparation est mineure.  Exemple : Une cuisinière a besoin d’être réparée;

• autoriser l’augmentation, mais reporter la date d’entrée en vigueur de l’augmentation jusqu’à ce que les travaux soient terminés; ceci est possible si les réparations touchent toutes ou plusieurs unités de l’ensemble.  Exemple : La toiture fuit et doit être remplacée, et plusieurs unités ont subi des dégâts d’eau.

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Procédure

Sommaire   

Un préposé examine la demande d’augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice d’un locateur, en tenant compte des renseignements financiers fournis, des commentaires des locataires et de la réponse du locateur à ces derniers. Le préposé calcule le montant de l’augmentation de loyer et émet un ordre, qui comporte les motifs de la demande. Le locateur et les locataires obtiennent tous deux copies de cet ordre.

Étapes▼   

1.   Le préposé examine la demande du locateur pour s’assurer de ce qui       suit :

• les renseignements figurant sur le registre des loyers sont complets;
• locateur se sert des mêmes périodes à laquelle se rapportent les dépenses que pour les demandes précédentes;
• le locateur indique les revenus gagnés et les dépenses encourues pour les périodes appropriées auxquelles se rapportent les dépenses;
• le locateur continue à fournir les mêmes services inclus dans le loyer;
• le locateur a fourni copie des factures de toutes les dépenses en immobilisations;
• toutes les augmentations inhabituelles des frais d’exploitation pour la période en cours sont accompagnées de renseignements;
• les dépenses correspondent à l’ensemble résidentiel indiqué sur la demande.
  
  

  Le préposé vérifie également les méthodes de déclaration employées par le locateur. Ces méthodes doivent être utilisées de manière uniforme pour permettre à la Direction de bien comparer les périodes auxquelles se rapportent les dépenses.

2.   Si nécessaire, le préposé envoie une lettre au locateur, en lui demandant       de fournir les renseignements manquants ou les pièces justificatives       dans les deux semaines suivant la date de la lettre. Le préposé peut       également appeler le locateur si certains renseignements figurant sur la       demande ne sont pas clairs. Si le préposé l’appelle, il envoie ensuite une       lettre au locateur pour confirmer la conversation, ou bien il demande au       locateur d’envoyer une lettre confirmant les renseignements. Si les       dépenses font l’objet d’augmentations ou de diminutions importantes ou       inhabituelles, le préposé peut demander des renseignements financiers       pour les deux périodes figurant sur la demande, ainsi que des       renseignements sur les périodes précédentes.

3.   Si le préposé a tous les renseignements requis, il envoie aux locataires       une lettre les invitant à examiner la demande.

4.   Si le préposé reçoit des commentaires écrits des locataires, le préposé        peut soit discuter de ces renseignements avec le locateur au téléphone,       soit inviter le locateur à examiner et commenter les déclarations des       locataires par écrit.

5.   Le préposé étudie les renseignements écrits fournis par les locataires       pour vérifier s’il y a des commentaires sur les points suivants :

• quand ou si le locateur a effectué certaines réparations ou remplacements;
• les renseignements du registre des loyers ou l’historique de la location; les services ajoutés ou supprimés au cours de ces périodes;
• la réponse du locateur à des demandes de réparations.

      Si les commentaires écrits d’un locataire mentionnent une réparation       urgente, par exemple : un détecteur de fumée qui ne fonctionne pas, le       préposé ouvre un dossier de réparations. S’il y a d’autres demandes de       réparations, le préposé peut envoyer une lettre au locataire pour       l’informer du processus de réparation prévu par la Direction.

      Le préposé étudie également toute réponse que le locateur a faite après       avoir examiné les commentaires des locataires.

      Le préposé vérifie s’il y a des dossiers de réparation dans l’ensemble       résidentiel pour confirmer que le locateur respecte son obligation       d’entretenir l’immeuble.

6.   Le préposé remplit une fiche de travail concernant la demande. Cette       fiche indique tout changement apporté à la demande du locateur, avec       une brève explication pour chaque changement. Voici quelques exemples       des changements courants :

• corriger une erreur de calcul;
• transférer un élément des frais d’exploitation aux dépenses en immobilisations et déterminer la fraction à utiliser.  Par exemple, le coût de la peinture de l’intérieur des unités locatives pourrait faire partie des frais d’exploitation ou des dépenses en immobilisations, selon les circonstances (voir la partie « Politique » pour en savoir plus);
• corriger la fraction utilisée pour calculer le coût autorisé pour une dépense en immobilisations.  Par exemple, un locateur a utilisé le tiers du coût d’achat de nouveaux lave-vaisselle au lieu du quart;
• recalculer la valeur d’un changement apporté au service;
• supprimer l’équipement de buanderie des dépenses en immobilisations si le locateur a des installations de laverie automatique;
• supprimer un élément des frais d’exploitation ou des dépenses en immobilisations qui ne correspondent pas aux périodes auxquelles se rapportent les dépenses que le locateur a choisies.
  

7.   Une fois les changements apportés, le préposé utilise une formule fixe       pour calculer l’augmentation totale de loyer admissible. Cette formule est       basée sur ce qui suit :

• l’augmentation ou la diminution des frais d’exploitation entre les périodes auxquelles se rapportent les dépenses;
• la partie admissible des dépenses en immobilisations pour la période en cours;
• le facteur de rajustement économique ou une allocation pour des pertes d’exploitation;
• la valeur de tous les changements apportés au service.

8.   Le préposé répartit l’augmentation de loyer entre toutes les unité locative,       soit en pourcentage égal soit selon un montant égal, selon la méthode       que choisit le locateur.

9.   Le préposé émet un ordre fixant le montant du loyer pour chaque unité.       L’ordre en indique les motifs. Le locateur et les locataires reçoivent une       copie de l’ordre.

Pour tout renseignement sur les demandes reçues après le délai prévu, voir Retard des demandes dans cette partie.
Pour tout renseignement concernant les remises, voir Remises dans cette partie.

Septembre 1992

Septembre 2015

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