Frais d’entrée remboursables et fonds de remboursement
Qu’est-ce qu’un fonds de remboursement?
Un fonds de remboursement est un fonds que le locateur établit pour rembourser les frais d'entrée aux locataires à la fin de leur location.
Le locateur est-il obligé d’avoir un fonds de remboursement?
Dans le cas des ensembles résidentiels à baux viagers existants, le locateur n’est pas obligé d’avoir un fonds de remboursement. Si le bail viager indique que le locateur doit rembourser les frais d’entrée, celui-ci peut avoir un fonds de remboursement. Il peut nommer un fiduciaire et le charger de s’occuper de l’argent ou détenir l’argent lui-même.
Dans le cas des nouveaux ensembles résidentiels à baux viagers, si les frais d’entrée sont remboursables, le locateur doit avoir un fonds de remboursement.
Les frais d’entrée sont-ils toujours remboursables?
Pas nécessairement. Dans le cas des ensembles résidentiels à baux viagers existants, le bail viager doit indiquer en détail les modalités de remboursement des frais d’entrée. Par exemple, il doit indiquer le montant qui sera remboursé, le cas échéant, et quand ce remboursement aura lieu.
Dans le cas des nouveaux ensembles résidentiels à baux viagers, s’il s’agit d’un ensemble sans but lucratif ou si le bail doit durer toute la vie du locataire, le locateur doit rembourser au moins 95 % des frais d’entrée versés à l’origine. Avant que la location ne commence, le locateur doit expliquer par écrit et en détail au locataire les modalités de remboursement des frais d’entrée et la situation du fonds de remboursement. Le locateur doit nommer un fiduciaire pour que celui-ci s’occupe de l’argent. C’est le locateur qui décide du montant d’argent à détenir dans le fonds de remboursement. La Loi sur les baux viagers n’indique pas de minimum pour les fonds de remboursement.
Qu’est-ce que le locataire d’un nouvel ensemble résidentiel à baux viagers a le droit de savoir au sujet du fonds de remboursement?
Si le locataire signe un bail viager avant la date d’occupation de l’ensemble résidentiel, le locateur doit lui communiquer :
le montant qu’il a l’intention de placer dans le fonds de remboursement;- le nom du fiduciaire qui s’occupera du fonds de remboursement.
Si le locataire signe un bail viager après la date d’occupation de l’ensemble résidentiel, le locateur doit lui communiquer :
- le montant qui se trouve dans le fonds de remboursement;
- le total des sommes qu’il doit à des anciens locataires en guise de remboursement;
- le montant qu’il a placé dans le fonds de remboursement avant la date d’occupation;
- le nom du fiduciaire qui s’occupe du fonds de remboursement.
Si les frais d’entrée sont remboursables, quand le locateur doit-il les rembourser au locataire?
Le locataire a le droit de se faire rembourser la partie remboursable des frais d’entrée. Le remboursement doit se faire après la date de priorité du locataire, dès que l’argent peut être obtenu du fonds de remboursement. Le locataire peut avoir droit au remboursement plus tôt si cela est indiqué dans son bail viager.
Qu’est-ce que la date de priorité du locataire?
Lorsqu’un locataire annule son bail parce que le logement visé n’est pas prêt à être occupé dans les 30 jours qui suivent la date indiquée par le locateur, la date de priorité est celle où le locataire donne au locateur un avis d’annulation. Si plusieurs locataires annulent leur bail au cours d’un même mois pour cette raison, la date de priorité de ces locataires est le dernier jour du mois où ils ont donné au locateur leur avis d’annulation.
Dans tout autre cas, la date de priorité du locataire est la date à laquelle la location a pris fin, ou le dernier jour du troisième mois après que le locataire ou le locateur a remis un avis de fin de location, si cette date est postérieure.
Pourquoi le locataire a-t-il besoin d’une date de priorité?
Parfois, il n’y a pas assez d’argent dans le fonds de remboursement pour rembourser tous les frais d’entrée aux locataires qui annulent ou résilient leur bail. Dans un tel cas, le fiduciaire rembourse les frais d’entrée selon les dates de priorité des locataires. Il est aussi possible qu’il y ait plus d’un locataire avec la même date de priorité et qu’il n’y ait pas assez d’argent dans le fonds de remboursement pour rembourser le montant total dû. Dans ce cas, le fiduciaire rembourse les frais d’entrée au prorata, selon le montant dû à chaque locataire.
Qu’arrive-t-il s’il n’y a pas assez d’argent dans le fonds de remboursement?
Pour certains ensembles existants, le locateur peut avoir enregistré une hypothèque pour garantir le remboursement des frais d'entrée des locataires. S'il ne peut pas rembourser les frais d'entrée conformément aux conditions du bail viager, il doit dire au locataire si celui-ci a le droit de demander au créancier hypothécaire d'entamer une procédure de vente hypothécaire et de forclusion pour lui permettre de récupérer ses frais d'entrée.
Dans le cas des nouveaux ensembles, s'il n'y a pas d'argent dans le fonds de remboursement et que le locateur ne peut pas trouver de nouveau locataire, le locateur dispose de deux ans maximum pour rembourser un locataire. Il se peut que le bail prévoie un délai plus court. Si le locataire ne reçoit pas son remboursement à temps, il peut demander au fiduciaire du fonds de remboursement et de l'hypothèque de prendre des mesures pour lui permettre de récupérer ses frais d'entrée. Le fiduciaire peut exiger du locateur qu'il paie le locataire dans les 30 jours. Si le locateur ne paie toujours pas, le fiduciaire peut entamer une procédure de forclusion à l'égard de l'ensemble résidentiel. Avant d'entamer une telle procédure, le fiduciaire doit s'assurer de ce qui suit :
- l'ancien locataire veut effectivement qu'il prenne cette mesure;
- les locataires actuels ne veulent pas demander à un juge de la Cour du Banc de la Reine d'accorder plus de temps au locateur pour qu'il rembourse l'ancien locataire.
Le locateur peut-il utiliser l’argent d’un fonds de remboursement pour autre chose que le remboursement des frais d’entrée?
Le locateur d’un ensemble résidentiel sans but lucratif peut se servir d’une partie de l’argent qui se trouve dans un fonds de remboursement à d’autres fins relatives à l’ensemble résidentiel, comme le paiement des frais d’exploitation, par exemple. Il ne peut faire cela que si :
- le montant d’argent dans le fonds correspond à ce que le locateur a dit au locataire qu’il garderait;
- et le montant est suffisant pour qu’il puisse rembourser les frais d’entrée à tous les locataires qui ont annulé ou résilié leur bail.
Les locateurs d’ensembles à but lucratif doivent laisser l’argent dans le fonds de remboursement.
Une fois qu’un locataire qui avait un bail viager est parti, le locateur peut-il conserver une partie des frais d’entrée pour réparer des dommages ou payer un arriéré de loyer?
Le locateur ne peut pas déduire une partie des frais d’entrée pour réparer des dommages, ni payer des arriérés de loyer ou pour d’autres pertes relatives à la location, à moins que :
- le locataire soit d’accord pour cette déduction;
- la Direction de la location à usage d’habitation ait accordé cet argent au locateur, avant la date où celui-ci doit rembourser les frais d’entrée au locataire.
Si le locateur pense qu’un locataire lui doit de l’argent, il doit avertir le locataire de cela. Si le locateur et le locataire ne peuvent pas s’entendre à ce sujet, le locateur peut présenter une demande à la Direction. Celle-ci tiendra une audience pour décider si le locateur a droit à une indemnisation de la part du locataire, et rendra une ordonnance.
| Précédent | Suivant |
