Cession de bail viager
Que signifie le fait de céder son bail viager?
Un locataire cède son bail lorsqu’il donne à une autre personne toutes les obligations et tous les droits qui découlent de son bail viager. Ceci comprend le droit du locataire actuel, le cas échéant, de se faire rembourser ses frais d’entrée. En cas de cession, le cessionnaire (nouveau locataire) verse directement au locataire actuel toute somme à laquelle celui-ci a droit pour le remboursement des frais d’entrée. La cession du bail signifie que le locataire actuel ne reviendra pas dans le logement et qu’il cède son droit d’occuper celui-ci.
N’importe quel locataire peut-il céder son bail viager à quelqu’un d’autre?
Cela dépend de ce qui est précisé dans le bail.
Il se peut que :
- le locataire doive céder son bail afin de récupérer ses frais d’entrée;
- le locataire n’ait pas le droit de céder son bail; dans ce cas, s’il s’agit d’un nouvel ensemble résidentiel à baux viagers, le locateur doit rembourser au locataire au moins 95 % de ses frais d’entrée;
- le locataire ait le droit de décider s’il veut donner son préavis ou céder son bail.
Pourquoi un locataire voudrait-il céder son bail viager au lieu de donner simplement un préavis de résiliation à son locateur?
Un locataire peut décider de céder son bail viager parce que :
- dans certains cas, c’est son seul moyen de pouvoir se faire rembourser ses frais d’entrée;
- il peut avoir besoin de déménager avant la fin de la période de préavis;
- si le bail viager ne l’interdit pas, le locataire a la possibilité d’obtenir d’un nouveau locataire une somme plus élevée que ce que lui verserait le locateur.
Avant la cession d’un bail, le nouveau locataire doit-il recevoir certains renseignements?
Avant que le locataire ne cède son bail et que le locateur ne consente à la cession, ce dernier doit donner au cessionnaire les mêmes renseignements que ceux qu’il a communiqués au locataire lorsque celui-ci a signé le bail viager. Il doit lui indiquer :
- que le cessionnaire a le droit d’annuler la cession du bail viager dans les sept jours qui suivent la remise des documents signés au locateur;
- la durée du bail, qui peut correspondre à la durée de la vie du cessionnaire ou à une période précise;
- le nom du fiduciaire qui détient le fonds de remboursement et l’hypothèque, ainsi que le solde de ce fonds (uniquement si les frais d’entrée sont remboursables);
- la façon dont le cessionnaire récupérera ses frais d’entrée à la fin de sa location;
- le risque de perdre les frais d’entrée;
- le solde de tout fonds de réserve, si le locateur est sans but lucratif;
- que le locateur doit convoquer les locataires à une assemblée annuelle pour leur donner des renseignements financiers sur l’ensemble résidentiel;
- si les lignes directrices concernant l’augmentation annuelle de loyer s’appliquent ou s’appliqueront à l’ensemble résidentiel;
- les raisons pour lesquelles le locateur peut augmenter ou diminuer le loyer (ceci ne s’applique que si le locateur est sans but lucratif);
- que, si le locateur augmente le loyer,
- les locataires qui habitent dans des ensembles résidentiels à baux viagers sans but lucratif ont le droit de demander à la Direction de la location à usage d’habitation de procéder à un examen du loyer;
- les locataires résidant dans d’autres ensembles à baux viagers ont le droit de s’opposer à n’importe quelle augmentation de loyer, à moins que l’ensemble ne soit exempt des lignes directrices qui régissent les augmentations annuelles de loyer.
La formule à utiliser dépend de la situation de l’ensemble résidentiel. Les critères sont les suivants :
Nouveaux ensembles résidentiels à baux viagers (sans but lucratif) Schedule F
Nouveaux ensembles résidentiels à baux viagers (à but lucratif) Schedule G
Ensembles résidentiels à baux viagers existants Schedule J
Est-il vrai que le nouveau locataire (cessionnaire) n’a pas à verser les frais d’entrée au locataire actuel avant la fin de sa période d’annulation?
La Loi sur les baux viagers précise que le cessionnaire peut retenir une partie ou la totalité de la somme payable au cédant jusqu’à la fin de la période d’attente de sept jours. Il a le droit de faire cela parce qu’il se peut qu’il ait de la difficulté à récupérer ses frais d’entrée s’il décide d’annuler.
Est-ce qu’un locataire peut céder son bail pour un montant supérieur à ce qu’il a versé à l’origine comme frais d’entrée?
Oui. Sauf si le bail ne l’autorise pas, le locataire actuel et le cessionnaire peuvent s’entendre sur un montant plus élevé. Même si le cessionnaire verse un montant plus élevé au locataire actuel, il n’aura droit comme remboursement de la part du locateur qu’à la somme que celui-ci aurait versée au locataire actuel.
Lorsque le bail doit durer toute la vie d’un locataire, le bail du cessionnaire aura-t-il la même durée?
Oui, à moins que le locataire actuel, le locateur et le cessionnaire ne s’entendent sur une autre durée. Si les trois parties ne décident pas de changer la durée, celle-ci correspondra automatiquement à la vie du cessionnaire.
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