Avant qu’un locataire ne signe un bail
Que doit payer le locataire pour conclure un bail viager?
Le locateur demandera sans doute au locataire de verser des frais d’entrée. Si l’ensemble résidentiel en est encore au stade de la planification ou de la construction, le locateur peut demander au locataire de faire un paiement antérieur au bail, en plus des frais d’entrée. Le locataire devra peut-être aussi payer un dépôt de garantie.
Quelles sont les choses importantes à savoir à propos du paiement antérieur au bail?
Si un locateur a l’intention de construire un ensemble résidentiel à baux viagers, il voudra savoir s’il y a assez de locataires intéressés. Il peut demander aux locataires intéressés de verser une certaine somme, appelée « paiement antérieur au bail », pour prouver leur intérêt. Le locateur ne peut pas accepter plus de 1000 $ comme paiement antérieur au bail. Si le locataire potentiel signe un bail viager plus tard, le locateur lui rendra cette somme ou l’appliquera aux frais d’entrée.
Un paiement antérieur au bail n’est pas un acompte et ne garantit pas que le locateur offrira au locataire potentiel de signer un bail viager. Le locateur doit détenir l’argent en fiducie jusqu’à ce qu’il offre un bail viager au locataire potentiel. Il peut demander à un fiduciaire de s’occuper des paiements antérieurs aux baux.
Si le locateur n’offre pas de bail viager au locataire potentiel pour l’unité locative ou le type d’unité auquel le locataire a déclaré qu’il s’intéressait au plus tard à la date où l’unité était censée être prête, il doit rendre au locataire la somme versée comme paiement antérieur au bail. Cette somme doit être rendue au locataire potentiel dans les 14 jours qui suivent la date où l’unité était censée être prête.
Un locateur n’a le droit de toucher de paiement antérieur au bail qu’au stade de la planification ou de la construction de l’ensemble résidentiel. Lorsque l’ensemble résidentiel est occupé par des locataires, le locateur peut uniquement demander des frais d’entrée.
Un locateur peut-il demander à un locataire de verser un dépôt de garantie et également des frais d’entrée?
Oui, le locateur peut demander au locataire de payer un dépôt de garantie, et celui-ci peut être égal à la moitié du loyer du premier mois que paierait un locataire qui verse la somme minimale comme frais d’entrée. Par exemple, si le locataire paie le minimum prévu pour les frais d’entrée, le loyer s’élève à 800 $ par mois. Le locateur peut demander jusqu’à 400 $ de dépôt de garantie. Si le locataire verse une plus grosse somme comme frais d’entrée, le loyer peut être de 650 $. Le locateur a le droit de calculer le dépôt de garantie à partir d’un loyer de 800 $ et donc de demander jusqu’à 400 $ pour cela, même si le loyer du locataire s’élève à moins de 800 $.
Le locateur doit-il donner un reçu au locataire pour ces versements?
Oui. Le locateur doit remettre au locataire un reçu écrit pour le paiement antérieur au bail, les frais d’entrée et le dépôt de garantie. Le reçu doit comporter les détails suivants :
- somme versée au locateur par le locataire;
- date à laquelle la somme a été versée;
- raison du paiement – « frais d’entrée », par exemple;
- adresse de l’unité locative que le locataire va occuper, si elle est connue.
Comment le locateur décide-t-il à combien s’élèveront les frais d’entrée?
Lorsque le locateur planifie la construction d’un ensemble résidentiel, il détermine combien cela va lui coûter. En général, il calcule le coût de chaque type d’unité locative. Il va voir un prêteur – une banque ou une caisse populaire – afin d’établir combien d’argent il peut obtenir. Une fois ce renseignement obtenu, il sait quel est le montant supplémentaire dont il a besoin pour construire l’ensemble résidentiel. C’est habituellement à partir du calcul de la différence entre les coûts de la construction et le montant du financement offert par le prêteur que le locateur fixe les frais d’entrée pour les premiers locataires.
Qu’est-ce qu’un « extra » du locataire?
Un locataire peut demander à un locateur d’améliorer ou de changer quelque chose dans son logement. Il peut, par exemple, vouloir une moquette de meilleure qualité ou des appareils ménagers plus grands. Si le locateur accepte de faire les changements, il peut demander au locataire une somme supplémentaire. Lorsque le locataire quitte le logement, l’amélioration en question reste. Le locataire n’a en général pas droit au remboursement de l’argent versé pour cet « extra ». Certains locateurs permettent aux locataires de se faire rembourser une partie de la somme versée pour cet « extra » lorsqu’ils quittent l’unité locative. Si le locataire a le droit de céder son bail viager, il pourra peut-être demander au cessionnaire de lui rembourser la somme versée pour l’« extra ». Cependant, le cessionnaire doit savoir qu’il ne pourra peut-être pas récupérer cette somme supplémentaire lorsqu’il décidera de quitter le logement.
Que doit dire le locateur au locataire avant d’accepter le versement des frais d’entrée?
Avant d’accepter des frais d’entrée, le locateur doit donner au locataire un exemplaire de la Formule de renseignements concernant les frais d’entrée qui s’applique au type d’unité locative auquel s’intéresse le locataire. Ces formules font partie du Règlement sur les baux viagers et diffèrent légèrement selon les exigences juridiques qui se rapportent aux divers types d’ensembles résidentiels à baux viagers. Quoi qu’il en soit, dans tous les cas, le locateur doit informer le locataire des choses suivantes :
- du droit de celui-ci d’annuler le bail viager dans les sept jours qui suivent la date où il a remis le bail signé au locateur (ces sept jours sont appelés « période d’attente »);
- de la durée du bail;
- de la façon dont les frais d’entrée lui seront remboursés à la fin de la location;
- du risque qu’il court de perdre les frais d’entrée;
- du fait que le locateur doit organiser des assemblées annuelles où il invite tous les locataires afin de leur donner des renseignements financiers sur l’ensemble résidentiel;
- de l’application ou de la non-application des lignes directrices relatives aux augmentations de loyer à l’ensemble résidentiel.
Les autres renseignements sur les formules varient selon que l’ensemble résidentiel est nouveau et sans but lucratif, ou nouveau et à but lucratif, ou existant. Par exemple, si les frais d’entrée sont remboursables, le locateur doit dire au locataire le nom du fiduciaire qui s’occupe du fonds de remboursement et le montant d’argent dans le fonds. Si l’ensemble résidentiel est sans but lucratif, le locateur doit dire au locataire combien il y a dans le fonds de réserve.
On peut se procurer les formules à la Direction de la location à usage d’habitation ou sur le site de la Direction.
Pour les nouveaux ensembles résidentiels (sans but lucratif), il s’agit de l’annexe F.
Pour les nouveaux ensembles résidentiels (à but lucratif), il s’agit de l’annexe G..
Pour les ensembles résidentiels existants (à but lucratif et sans but lucratif), il s’agit de l’annexe J..
Y a-t-il d’autres renseignements que le locateur doit donner au locataire lorsque la construction de l’ensemble résidentiel à baux viagers n’est pas encore terminée?
Si le locateur reçoit les frais d’entrée du locataire avant la date d’occupation de l’ensemble résidentiel, il doit aussi remettre l’annexe H au locataire. Cette annexe H comporte les renseignements suivants :
- date à laquelle le locataire pourra emménager;
- droit du locataire d’annuler le bail viager si l’unité n’est pas prête à être occupée dans les 30 jours qui suivent la date indiquée par le locateur;
- nom du fiduciaire qui détient les frais d’entrée;
- montant minimal placé par le locateur dans le fonds de remboursement;
- montant probable du loyer mensuel du locataire pendant la première année et application éventuelle des lignes directrices sur les augmentations de loyer;
- ce qui est inclus dans le loyer – par exemple, le stationnement, le chauffage, l’eau, les installations destinées à la lessive;
- présence ou non d’un gérant ou d’un concierge sur place, et dans l’affirmative, quand ces personnes seront disponibles.
Le locateur doit donner au locataire un plan de son logement et un plan de chaque étage de l’ensemble résidentiel. Le locateur doit aussi faire connaître au locataire :
- les caractéristiques de son logement – par exemple, climatisation, réfrigérateur sans givre, four autonettoyant, balcon, type de revêtement de sol dans chaque pièce;
- les caractéristiques de l’ensemble résidentiel – par exemple, système de sécurité, buanderie, local de rangement, sauna, salle pour invités.
Le locataire doit-il consulter un avocat avant de signer le bail?
La Loi sur les baux viagers exige que le locateur communique certains renseignements au locataire avant que celui-ci ne signe le bail viager. Bien que les renseignements soient en langage clair et assez faciles à comprendre, le bail viager peut lui-même être assez compliqué. Avant de signer quoi que ce soit, le locataire devrait demander à un avocat de vérifier les renseignements.
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