Appels de l’évaluation
L’audience
Comment préparer
Une fois l’appel interjeté, il faut vous préparer afin de faire en sorte que l’audience soit productive. La plupart des propriétaires n’ont jamais eu à faire à la Commission municipale et, même si leur revendication est valide, elle peut être rejetée parce qu’ils n’ont pas présenté leurs arguments de façon convaincante. En suivant les étapes ci-dessous, le propriétaire peut se présenter devant la Commission en sachant ce dont celle-ci a besoin pour prendre une décision et ce qu’il faut pour répondre aux arguments présentés par l’évaluateur.
Nous offrons ces renseignements afin de vous aider à préparer votre appel et à vous présenter devant la Commission, mais ceci ne garantit pas que votre appel soit accueilli. Seuls les membres de la Commission qui instruisent l’appel et examinent les exposés faits par les deux parties peuvent prendre une décision.
Décrivez votre bien-fonds
Décrivez le bien-fonds, en mentionnant ses caractéristiques et ses problèmes. Le plan fait sur le terrain par le service de l’évaluation confirmera la condition physique de votre bien, selon ce service. S’il y a des différences entre les renseignements que détient l’évaluateur et la condition physique réelle du bien, le service doit en être averti immédiatement, car il peut être prêt à rajuster la valeur déterminée en fonction du problème. Si l’évaluateur n’est pas prêt à rajuster l’évaluation, la Commission exigera des photographies du problème et un devis d’un entrepreneur relativement aux réparations à faire.
Il serait bon également que l’entrepreneur soit présent à l’audience afin de répondre aux questions de la Commission et de l’évaluateur.
L’évaluateur a le droit d’inspecter votre bien-fonds afin de se préparer en vue de l’appel. La Loi sur l’évaluation municipale prévoit des peines pour les propriétaires qui refusent de permettre à un évaluateur d’inspecter leur bien-fonds dans ce but.
Année de référence
Conformément à la Loi sur l’évaluation municipale, l’administration responsable de l’évaluation doit réévaluer les biens-fonds qui relèvent de sa compétence tous les deux ans. Une réévaluation générale a récemment eu lieu pour l’année d’imposition 2010 et la date de référence utilisée était le 1er avril 2008.
Conformément à la Loi sur l’évaluation municipale, l’administration responsable de l’évaluation doit réévaluer les biens-fonds qui relèvent de sa compétence tous les deux ans. Une réévaluation générale a récemment eu lieu pour l’année d’imposition 2010 et la date de référence utilisée était le 1er avril 2008.
L’année de référence est l’année que l’on utilise pour tenir compte des conditions du marché dans un endroit précis lorsqu’on détermine la valeur d’un bien. La condition physique du bien, avant l’année d’imposition 2010, a été évaluée en fonction des conditions du marché de l’année de référence. Dans ce contexte, il faut considérer quelle aurait été la juste valeur marchande du bien le 1er avril 2008. Quel prix un acheteur aurait été prêt à payer pour acheter la maison en question avant le 1er avril 2008? La date du 1er avril 2008 sera considérée comme la date de référence pendant les deux prochaines années.
Ventes comparables
La meilleure chose à faire est de comparer votre maison avec celles de vos voisins les plus proches qui ont vendu leurs biens avant le 1er avril 2008. Comme il est recommandé que vous trouviez trois ou quatre biens comparables, vous devrez peut-être consulter un agent immobilier ou le service de l’évaluation afin de pouvoir faire cette comparaison. Les sites Web du Service de l’évaluation et des taxes de la ville de Winnipeg (http://www.winnipegassessment.com) (en anglais seulement) et de la Direction de l’évaluation du ministère des Administrations locales du Manitoba (https://www.gov.mb.ca/evaluation) sont aussi de bonnes ressources pour trouver des biens comparables. Veuillez noter qu’aucun renseignement provenant d’une année plus récente que l’année de référence n’est permis. Si l’on considère l’évaluation de 2010, ceci signifie qu’aucun renseignement sur les ventes ayant eu lieu après le 1er avril 2008 ne sera pris en considération.
La meilleure chose à faire est de comparer votre maison avec celles de vos voisins les plus proches qui ont vendu leurs biens avant le 1er avril 2008. Comme il est recommandé que vous trouviez trois ou quatre biens comparables, vous devrez peut-être consulter un agent immobilier ou le service de l’évaluation afin de pouvoir faire cette comparaison. Les sites Web du Service de l’évaluation et des taxes de la ville de Winnipeg (http://www.winnipegassessment.com) (en anglais seulement) et de la Direction de l’évaluation du ministère des Administrations locales du Manitoba (https://www.gov.mb.ca/evaluation) sont aussi de bonnes ressources pour trouver des biens comparables. Veuillez noter qu’aucun renseignement provenant d’une année plus récente que l’année de référence n’est permis. Si l’on considère l’évaluation de 2010, ceci signifie qu’aucun renseignement sur les ventes ayant eu lieu après le 1er avril 2008 ne sera pris en considération.
Pour déterminer si un bien permettrait de faire une comparaison valable, il faut tenir compte des éléments suivants:
- L’emplacement
- La proximité des services
- La taille du terrain
- La taille et l’âge de la maison
- La topographie
- La vue
- Le nombre et la taille des chambres à coucher et des salles de bain
- Le sous-sol (Y en a-t-il un? Est-il aménagé?)
- Les foyers
- Le garage ou l’abri à voiture, le cas échéant
- Les bâtiments annexes
- Les réparations majeures à prévoir
- Les obstacles à la jouissance (odeurs, circulation, trains, bruits industriels)
Pour un condominium, les éléments à considérer sont les suivants:
- L’étage où est situé l’appartement
- L’emplacement dans le bâtiment – au coin, au bout, ou au milieu
- Le plan de l’appartement
- Le stationnement (en sous-sol, dans la rue)
- Les ascenseurs
- Le balcon, le cas échéant
- La taille de l’appartement
Il est plus difficile de faire des comparaisons dans les régions rurales, parce qu’il y a moins de biens comparables, surtout lorsqu’on se limite à l’année de référence. Dans ce cas, il faut faire des comparaisons sur une région plus étendue, ce qui signifie qu’il faut tenir compte de conditions du marché différentes.
Pour aider la Commission à comparer votre bien avec d’autres, une fois que vous avez rassemblé les renseignements, la pratique habituelle est de faire un tableau comparatif de tous les biens – y compris le vôtre – avec leurs adresses, leurs descriptions officielles, leurs attributs et leurs prix de vente. Ajoutez des photographies et indiquez l’emplacement de tous les biens sur une carte.
Une fois que vous avez recueilli ces détails, passez-les en revue par vous-même afin de déterminer si votre bien a été surévalué par rapport aux biens comparables. Si les biens comparables au vôtre ont des prix de vente proches de votre évaluation foncière, il est peu probable que votre appel soit accueilli. La Commission ne tient pas compte de l’évaluation d’autres biens et vous demande de ne pas fournir ces renseignements à l’occasion de l’audience.
À quoi s’attendre
Pendant l’audience
Bien que, lorsqu’un appel est interjeté à la Commission municiaple, il ait déjà été instruit par le comité de révision, l’audience tenue par la Commission est qualifiée de « de novo », c’est-à-dire que, même si les questions examinées sont limitées à celles qui ont déjà été examinées par le comité de révision, l’audience est menée comme s’il s’agissait d’une audience entièrement nouvelle. Tous les éléments de preuve doivent être présentés comme pour la première fois et la Commission prend sa propre décision en examinant les documents présentés. La seule chose que la Commission connaisse en ce qui concerne l’audience du comité de révision est la décision rendue. Il est important de noter que l’on ne montre pas à la Commission les documents qui ont été présentés à l’occasion de l’audience du comité de révision et que les éléments de preuve présentés à chacune de ces audiences peuvent être différents. Toutes les audiences sont ouvertes au public et tous les documents présentés à l’occasion de ces audiences peuvent aussi être vus par le public.
Bien que, lorsqu’un appel est interjeté à la Commission municiaple, il ait déjà été instruit par le comité de révision, l’audience tenue par la Commission est qualifiée de « de novo », c’est-à-dire que, même si les questions examinées sont limitées à celles qui ont déjà été examinées par le comité de révision, l’audience est menée comme s’il s’agissait d’une audience entièrement nouvelle. Tous les éléments de preuve doivent être présentés comme pour la première fois et la Commission prend sa propre décision en examinant les documents présentés. La seule chose que la Commission connaisse en ce qui concerne l’audience du comité de révision est la décision rendue. Il est important de noter que l’on ne montre pas à la Commission les documents qui ont été présentés à l’occasion de l’audience du comité de révision et que les éléments de preuve présentés à chacune de ces audiences peuvent être différents. Toutes les audiences sont ouvertes au public et tous les documents présentés à l’occasion de ces audiences peuvent aussi être vus par le public.
Fardeau de la preuve
Au cours de l’audience, le fardeau de la preuve appartient à l’évaluateur en ce qui concerne la valeur du bien, ce qui veut dire que le service de l’évaluation présente le premier ses éléments de preuve. Le fardeau de la preuve peut revenir au propriétaire si celui-ci a refusé de coopérer avec l’évaluateur lorsque ce dernier a demandé d’inspecter le bien-fonds. Le fardeau de la preuve appartient toujours au propriétaire si l’appel porte sur la classification du bien-fonds.
Au cours de l’audience, le fardeau de la preuve appartient à l’évaluateur en ce qui concerne la valeur du bien, ce qui veut dire que le service de l’évaluation présente le premier ses éléments de preuve. Le fardeau de la preuve peut revenir au propriétaire si celui-ci a refusé de coopérer avec l’évaluateur lorsque ce dernier a demandé d’inspecter le bien-fonds. Le fardeau de la preuve appartient toujours au propriétaire si l’appel porte sur la classification du bien-fonds.
Procédure d’audience
En général, les audiences de la Commission se déroulent devant un groupe de trois personnes, dont une joue le rôle de président et les deux autres de membres. L’appel commence par une introduction – confirmation du bien-fonds dont il s’agit, année sur laquelle porte l’appel, numéro(s) de rôle, valeur déterminée et motifs d’appel. S’il existe un problème de conflit d’intérêt parmi les membres de la Commission ou si la séance a besoin d’être reportée, ces questions sont traitées de façon préliminaire.
En général, les audiences de la Commission se déroulent devant un groupe de trois personnes, dont une joue le rôle de président et les deux autres de membres. L’appel commence par une introduction – confirmation du bien-fonds dont il s’agit, année sur laquelle porte l’appel, numéro(s) de rôle, valeur déterminée et motifs d’appel. S’il existe un problème de conflit d’intérêt parmi les membres de la Commission ou si la séance a besoin d’être reportée, ces questions sont traitées de façon préliminaire.
Ensuite, l’évaluateur ou le propriétaire présente son exposé des faits de façon complète. Toutes les preuves sont données sous serment ou sous affirmation solennelle. Aux fins de cette explication, le fardeau de la preuve appartient à l’évaluateur.
L’évaluateur passe le premier, suivi du propriétaire, conformément aux étapes ci-dessous:
- Présentation de la preuve à l’appui de la valeur déterminée
- Questions de la part du propriétaire sur la preuve présentée (contre-interrogatoire)
- Questions des membres de la Commission
- Si une nouvelle question est soulevée durant le contre-interrogatoire, l’évaluateur peut y répondre
Toutes ces étapes sont alors répétées, le propriétaire présentant ses arguments de façon complète. Le propriétaire peut présenter des contre-preuves pour réfuter toute nouvelle question soulevée par l’évaluateur.
Après, l’évaluateur peut à son tour présenter ses contre-preuves pour réfuter toute question soulevée par le propriétaire et à laquelle il n’avait pas déjà répondu.
Les deux parties peuvent présenter un résumé de leurs points de vue.
Using Evidence
Vos arguments s’appuieront sur les ressemblances entre votre bien et les biens qui lui sont comparables, et les arguments de l’évaluateur seront fondés sur la même chose. Expliquez pourquoi la comparaison que vous faites est plus adaptée que celle de l’évaluateur. La Commission ne peut pas faire de recherche elle-même et ne peut tenir compte que des preuves qui lui sont présentées.
Vos arguments s’appuieront sur les ressemblances entre votre bien et les biens qui lui sont comparables, et les arguments de l’évaluateur seront fondés sur la même chose. Expliquez pourquoi la comparaison que vous faites est plus adaptée que celle de l’évaluateur. La Commission ne peut pas faire de recherche elle-même et ne peut tenir compte que des preuves qui lui sont présentées.
Les tactiques peuvent être les suivantes:
- Les biens qui sont semblables au vôtre ont un prix de vente moins élevé, ce qui signifie que la valeur déterminée de votre bien devrait être réduite en conséquence.
- L’évaluateur s’est servi de biens qui ne ressemblent pas assez au vôtre. Les différences montrent que votre bien devrait être évalué à une valeur moins élevée que les prix de vente utilisés par l’évaluateur dans sa comparaison.
- Il y a des problèmes dont l’évaluateur n’a pas tenu compte dans son évaluation ou dont il n’a pas tenu compte correctement. Vous devrez remettre à la Commission un devis écrit fourni par un entrepreneur en ce qui concerne le coût des réparations.
- Les biens utilisés par l’évaluateur pour faire sa comparaison ne sont pas aussi semblables à votre bien que les biens que vous avez utilisés pour faire votre comparaison. La valeur déterminée de votre bien devrait donc se rapprocher du prix de vente des biens que vous avez utilisés pour votre comparaison.
Remise en question de la preuve
Les contre-preuves sont présentées par une partie pour traiter toute nouvelle question soulevée par l’autre partie. Ne présentez pas de nouveau les mêmes arguments.
Les contre-preuves sont présentées par une partie pour traiter toute nouvelle question soulevée par l’autre partie. Ne présentez pas de nouveau les mêmes arguments.
Pendant un contre-interrogatoire, on peut poser des questions aux témoins sur n’importe quel fait en litige et n’importe quelle question touchant la crédibilité du témoin lui-même. Les questions suggestives sont permises. Si l’intention est de contredire un témoin, il faut lui présenter la preuve contradictoire. Le contre-interrogatoire peut aider une personne à obtenir des renseignements supplémentaires utiles, à nuancer la preuve, à attaquer la crédibilité de la preuve ou à discréditer un témoin.
Décision de la Commission
La décision de la Commission est fondée sur la preuve présentée à l’audience. Les membres de la Commission délibèrent, prennent une décision et préparent une ordonnance écrite où figure la décision et ce qui la justifie.
La décision de la Commission est fondée sur la preuve présentée à l’audience. Les membres de la Commission délibèrent, prennent une décision et préparent une ordonnance écrite où figure la décision et ce qui la justifie.
La Commission ne peut se pencher que sur ce que demandent les parties à l’appel. Avant le 1er janvier 2002, si vous, le propriétaire, faisiez appel et que l’évaluateur ne le faisait pas, la Commission municipale ne pouvait que réduire la valeur déterminée de votre bien ou confirmer la valeur originale. Elle ne pouvait pas augmenter la valeur. Toutefois, en vertu des nouvelles dispositions, à compter du 1er janvier 2002, la Commission municipale peut augmenter la valeur déterminée au-dessus de la valeur originale si l’évaluateur dépose un avis d’intention de demander que la valeur soit augmentée ou d’interjeter appel à la Commission municipale (au moins 10 jours avant l’audience).
Appels interjetés à la Cour d’appel
On peut demander l’autorisation de faire appel d’une ordonnance de la Commission municipale à la Cour d’appel, mais seulement pour une question de droit ou de compétence.
On peut demander l’autorisation de faire appel d’une ordonnance de la Commission municipale à la Cour d’appel, mais seulement pour une question de droit ou de compétence.
