Ce qu’il faut savoir au moment de bâtir une nouvelle maison

Conseil n^o 1 – Trouver un bon constructeur

Il existe beaucoup de constructeurs de maison, mais comment savoir lesquels sont fiables? Faites ce qui suit :

• Vérifiez les qualifications. Le constructeur est-il membre d’une association ou d’un organisme professionnel? A-t-il des titres de formation ou des qualifications professionnelles? Habituellement, le constructeur indiquera cette information sur son site Web.
• Demandez des références. Y a-t-il des maisons dans le même quartier qui ont récemment été bâties par ce constructeur? Si oui, approchez les propriétaires et demandez-leur de vous parler de leur expérience. De plus, essayez de trouver des maisons qui ont été bâties par le constructeur il y a cinq ou dix ans. Comment se sont-elles maintenues au fil des années? Si l’entreprise refuse de vous fournir des noms et des adresses de ses anciens clients, vous devriez envisager de choisir une autre entreprise.
• Demandez à des personnes que vous connaissez et en qui vous avez confiance de vous suggérer des constructeurs qu’elles ont embauchés ou au sujet desquels elles ont entendu de bons commentaires.
• Faites des recherches. Votre nouvelle maison est un investissement majeur, donc le temps passé à en apprendre plus sur un constructeur est du temps bien investi.
• Recherchez l’entreprise sur le site Web du Better Business Bureau (en anglais seulement). Le Bureau peut vous aider à déterminer les entreprises fiables, et celles qui ne le sont pas.
• Recherchez des constructeurs qui vous permettent, à vous ou à un représentant que vous avez nommé, de visiter le chantier de construction et d’observer l’avancement des travaux sur votre nouvelle maison. De plus, le constructeur offre-t-il un programme d’inspection? Cela signifie que les maisons qu’il construit sont inspectées pendant les principales étapes de la construction, en plus des inspections municipales ordinaires requises pour toutes les nouvelles maisons.

Conseil n^o 2 – Vérifier son contrat et avoir recours aux services d’un avocat spécialisé en immobilier

• Avez-vous lu, vérifié et compris tous vos documents contractuels? Même les petits caractères? S’il y a des aspects que vous ne comprenez pas, ou des éléments qui vous semblent douteux ou qui sont absents, obtenez des conseils auprès d’un constructeur indépendant, d’un conseiller ou d’un avocat spécialisé en immobilier. Assurez-vous de bien comprendre vos obligations contractuelles, ainsi que celles de votre constructeur, avant de signer.
• Obtenez conseil auprès d’un professionnel ou d’un constructeur indépendant, ou demandez l’avis d’un conseiller juridique pour mieux comprendre le type de contrat que vous signez. Un « contrat à prix forfaitaire » est courant, établissant un prix fixe pour la construction de la maison. Un « contrat à prix coûtant majoré », qui est plus courant pour les maisons haut de gamme construites sur mesure, consiste à payer au constructeur un pourcentage des coûts de construction réels. Assurez-vous de comprendre ces termes.
• Des termes comme « coût de revient de base » ou « coût prévisionnel » peuvent aussi être utilisés, assurez-vous donc de les comprendre. Savez comment les montants que vous paierez à votre constructeur seront calculés? Si vous n’êtes pas certain, demandez à votre constructeur, à un professionnel indépendant ou à un avocat spécialisé en immobilier de vous expliquer les termes.
• N’oubliez pas : une fois que vous avez signé un contrat de construction, vous ne pouvez normalement pas faire marche arrière si vous changez d’idée. Si vous voulez modifier quelque chose, il faut le faire avant de signer. Toutefois, veuillez noter que pour l’achat d’une unité condominiale, vous bénéficiez d’un délai de réflexion. Pour en savoir plus, rendez-vous à Acheter ou vendre une partie privative de condominium.
• Avez-vous vérifié les délais de construction ou les dates auxquelles le contrat fixe devrait commencer et se terminer? Avez-vous établi vos droits et ceux du constructeur si votre maison n’est pas terminée à la date prévue dans le contrat? Si vous vous retrouvez dans cette situation, avez-vous un endroit où vivre jusqu’à ce que votre maison soit terminée? Avez-vous le financement nécessaire ou devrez-vous prévoir des changements?
• Assurez-vous que chaque élément important est confirmé par écrit et conservez une copie de ces documents.
• Les courtiers immobiliers ne peuvent fournir de conseils juridiques. Demandez à votre avocat spécialisé en immobilier d’examiner les documents requis pour la conclusion du contrat avant de le signer, et aussi de vous représenter au moment de conclure le contrat. Les avocats réclament des honoraires pour ces services, mais ils veilleront à protéger votre intérêt supérieur.

Conseil n^o 3 – S’informer au sujet de la garantie de la maison

• Informez-vous pour savoir si votre constructeur offre une garantie de maison neuve. Une telle garantie vous donne un moyen de faire corriger les défauts de construction, comme un mauvais travail, des matériaux défectueux, des problèmes avec les systèmes électrique, de chauffage et de refroidissement, ou des problèmes avec le toit, les murs, les fenêtres et la fondation.
• Remarque : une garantie de la maison entre seulement en vigueur une fois que vous avez pris possession de la maison ou que vous y êtes emménagé. Elle ne couvre pas les risques liés à une maison n’étant pas terminée à temps ou en vertu de ce qui est prévu dans le contrat. La garantie ne vous aidera pas non plus si votre constructeur fait faillite avant que vous prenez possession.

Conseil n^o 4 – Versements initiaux, paiements au prorata des travaux et paiements définitifs

• Faire construire une maison est dispendieux. Prenez le temps de bien établir votre budget et de comprendre tous les coûts. Les frais additionnels, les ajouts ou les taxes feront augmenter le prix final.
• Au moment de choisir un constructeur, demandez-lui ce qu’il adviendra de votre versement initial et de vos paiements au prorata. Demandez-lui aussi ce qui arrivera à cet argent si le constructeur fait faillite ou si vous ne pouvez résoudre une question liée au contrat.
• Envisagez de souscrire une assurance préalable à la prise de possession. Alors que la majorité de vos fonds seront protégés en faisant seulement des paiements au prorata, vous risquez tout de même de perdre de l’argent si le constructeur fait faillite. Par conséquent, c’est une bonne idée d’aussi se procurer une assurance préalable à la prise de possession au moment de faire construire une nouvelle maison.
• Envisagez une assurance de protection des dépôts ou une assurance d’achèvement des travaux au cas où le constructeur fait faillite ou ne termine pas votre maison à temps. Une garantie de la maison ou d’autres assureurs offrent souvent cette protection.
• Renseignez-vous quant à l’échéancier des paiements. Quand les paiements sont-ils exigibles et quel montant (ou quelle proportion) est exigé à chaque étape? Assurez-vous de comprendre la différence entre les dépôts, les versements initiaux, les paiements au prorata et les paiements définitifs.
• Il est important de travailler étroitement avec votre institution financière ou votre avocat spécialisé en immobilier afin de veiller à ce que les paiements soient seulement faits pour les travaux réalisés. Cette manière de procéder nécessite un suivi et un examen attentifs des travaux réalisés qui font l’objet des demandes de paiements. Des inspections régulières de l’avancement des travaux sont utiles (voir ci-dessous pour en savoir plus sur les inspections). Votre institution financière ou votre avocat peut aussi vous aider à embaucher un professionnel qui fournira des services de surveillance, qui peuvent inclure la vérification et l’évaluation des progrès du constructeur, l’examen des résultats d’inspection, et l’encadrement des inspections additionnelles avant que les paiements au prorata soient envoyés au constructeur.

Conseil n^o 5 – Organiser des visites du chantier ou des inspections du bâtiment

• Pendant le processus de construction, des inspections du bâtiment sont exigées conformément aux permis de construction qui ont été octroyés pour la construction de la maison neuve. Des agents municipaux réalisent ces inspections pour veiller à ce que la maison réponde aux exigences des codes de construction.
• Vous pourriez aussi vous renseigner auprès de votre constructeur concernant les inspections des progrès ou d’étape, pendant lesquelles vous ou votre représentant êtes autorisé à vérifier l’avancement des travaux. N’oubliez pas, c’est votre maison et c’est vous qui payez. Si un constructeur potentiel indique qu’il ne permet pas de telles inspections, vous devriez peut-être envisager de choisir un autre constructeur.
• Si vous ne savez pas exactement ce que vous devriez vérifier, envisagez d’embaucher un inspecteur en bâtiment professionnel pour réaliser les inspections pour vous, ou pour vérifier et examiner les travaux de construction faisant l’objet de vos paiements au prorata. Encore une fois, si un constructeur potentiel refuse ces inspections, vous devriez vous demander pourquoi.

Conseil n^o 6 – Qu’en est-il du privilège du constructeur?

• La Loi sur le privilège du constructeur exige que vous déduisiez une retenue de 7,5 % sur le paiement des travaux réalisés. Assurez-vous de mettre en place un processus pour retenir le montant de 7,5 % de chacun des paiements. Si le constructeur fait faillite, cette retenue de 7,5 % sert à payer les titulaires de privilèges (p. ex., les sous-traitants et les fournisseurs).
• Parfois, le montant de la retenue n’est pas suffisant pour couvrir les factures impayées. Dans un tel cas, votre avocat saura comment réaliser une décharge des privilèges. Si vous devez aller en cour, cette retenue de 7,5 % est payée au tribunal. Le juge décidera qui obtient quoi, et procédera à une décharge des privilèges. Vous devrez alors embaucher d’autres entrepreneurs pour terminer les travaux.

Conseil n^o 7 – Documenter les problèmes potentiels

• Il est vrai qu’« une image vaut mille mots ».
• Il peut être très utile de prendre des photos et de tenir un journal pour documenter une question ou un problème particulier. Cette façon de faire indique au constructeur que vous êtes sérieux à l’égard de la construction de votre maison selon les règles, et aide à résoudre des problèmes que vous pourriez avoir avec le constructeur. Elle permet aussi d’avoir une documentation qui sera utile en cas de procès. Envisagez ce qui suit :
  • Enregistrements vidéo : Filmez la séquence des activités de construction au chantier et enregistrez des vidéos qui représentent réellement les travaux. Enregistrez ce qui a été réalisé pendant l’étape des travaux bruts et l’étape de finition pour créer un effet « avant et après ».
  • Photographies : Des gros plans ajouteront des détails importants, et les photos peuvent être facilement échangées.
  • Journal des travaux : Datez et étiquetez toutes les photos. Envisagez de tenir un journal quotidien qui indique les dates, les noms et les travaux. Si vous découvrez un problème, tenez-vous-en aux faits et décrivez la situation en détail.

Conseil n^o 8 – Et si le constructeur fait faillite?

• Si, pendant la construction de votre nouvelle maison, votre constructeur fait faillite, vous serez susceptible de vous retrouver avec une maison inachevée et plusieurs sous-traitants qui veulent être payés. Il est très important que les acheteurs de maison soient au courant d’une telle possibilité et prennent des mesures appropriées (particulièrement les conseils nos 1, 6 et 7) pour se protéger contre ces risques.
• Que devez-vous faire si votre constructeur fait faillite?
  • Communiquez immédiatement avec un avocat spécialisé en immobilier qui, de préférence, possède de l’expérience dans le domaine de la construction et des faillites. Votre maison pourrait être grevée de privilèges de sous-traitants qui dépassent la valeur de la retenue. Votre avocat saura comment réaliser une décharge de ces privilèges.
  • Communiquez avec votre institution financière. Beaucoup de complications peuvent vous empêcher d’avoir accès à votre argent et nuire à votre cote de crédit.
  • Communiquez avec le surintendant des faillites pour savoir qui seront les fiduciaires dans la cause de votre entrepreneur. Pour en savoir plus, rendez-vous à : Bureau du surintendant des faillites Canada.
• Remarque : un constructeur qui connaît des difficultés financières peut ne pas déclarer faillite et demeurer insolvable (avoir des dettes plus importantes que ces actifs) pendant une période indéterminée. Cette situation peut être encore plus difficile pour l’acheteur d’une maison neuve. Dans de telles circonstances, vous devriez immédiatement communiquer avec un avocat spécialisé en immobilier ou avec votre institution financière.

Conseil n^o 9 - Les règles sont-elles les mêmes pour les constructeurs de condominiums?

• En vertu de la Loi sur les condominiums du Manitoba, il existe des règles spéciales qui protègent les personnes qui achètent un condominium (« condo ») directement d’un constructeur. Cela inclut les condos en construction. Le constructeur doit rembourser les dépôts que vous avez faits en plus des intérêts accumulés sur votre argent si vous annulez un achat dans une période de sept jours pendant le délai de réflexion.
• Vous pouvez aussi résilier une convention d’achat si cela est fait avant la prise de possession et dans les sept jours suivant la réception d’un avis du constructeur indiquant qu’une « modification importante » (p. ex., une faillite) a eu lieu. Si le constructeur ne vous avise pas d’une modification importante, vous pouvez résilier la convention à tout moment, si vous n’avez pas encore pris possession du condo.